路線価 (2023) 奈良県高市郡高取町大字上土佐38-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 高市郡高取町奈良県高市郡高取町大字上土佐３８番５
価格時点	2023 年
駅名	壺阪山駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	469万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	469万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,246 円／坪 1平米 2万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高取町のほか、周辺市町村の一般住宅が中心となる既成住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏外からの転入は極めて少ない。大阪や奈良中心部への距離があること、地場産業が衰退しつつあること、高齢化及び人口の減少傾向が長期間継続していること等から、土地需要は低迷を続けている。土地価格は５００万円前後、中古市場の土地建物で１０００万円～１１００万円が流通の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、高取町及びその周辺の市町村と判定した。需要者層は、地縁関係者を主とした周辺居住者と判定した。同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺地域に大規模な開発はない。需給動向は全体的に弱い状態が続いている。取引される件数が少ない為、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は自己所有目的の類似地域内の事例を採用して比準価格を査定し、規範性、市場動向性の高い価格となっている。近隣地域は一般住宅を主として店舗も見られる住宅地域である。店舗は個人経営が中心で、賃貸需要は住居も含めてほぼ皆無の状況にある。また、近隣地域及びその周辺には、単身向けや家族向けの共同住宅は存在しない。従って本件では、収益還元法の適用は見送り、比準価格を採用して、上記の通り決定した。 (2) 当該地域には、一般住宅のほか店舗等も見受けられるが、個人経営が主で、賃貸需要はほぼないと言ってよい状態である。よって、収益価格は試算せず、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、比準価格を採用し、周辺の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	壺阪山駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、店舗等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高市郡高取町奈良県高市郡高取町大字上土佐３８番５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北５ｍ、町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅を中心に店舗等が混在する高取町の中心的な既成商住宅地域。今後とも地域要因に及ぼす特段の影響は認めらず、現況の状況のまま推移していくものと予測される。 (2)当該地域は、地域要因を変化させるような要因は存せず、現状のまま推移するものと予想する。地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口微減、高齢化率微増傾向が長期間継続。小規模団地、御所市までのバイパス道路等も見られるが、総じて不動産市場は低迷している。 (2)県平均と比較して、高取町の人口減少率は高い水準を示しており、高齢化率も高い水準である。
地域要因
(1)一般住宅、店舗等が混在する既成住宅地域。不動産の流通はほぼ同一地域内に限定されている。地域経済の低迷等の中、地価は下落傾向が続く。 (2)集落外からの転入はほとんど見受けられない。人口減少、高齢化の進行等から地価は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	高取Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡高取町
地域	奈良県高市郡高取町大字上土佐３８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,031 円／平米 4万9,692 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,377 円／平米 9万7,120 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,877 円／平米 8万8,855 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	高取Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡高取町
地域	奈良県高市郡高取町大字上土佐３８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,159 円／平米 6万3,340 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,741 円／平米 6万1,958 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,058 円／平米 7万9,536 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	高取Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡高取町
地域	奈良県高市郡高取町大字上土佐３８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,839 円／平米 6万5,588 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,828 円／平米 6万2,245 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,850 円／平米 7万5,542 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	高取Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡高取町
地域	奈良県高市郡高取町大字上土佐３８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,216 円／平米 12万9,648 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,702 円／平米 12万4,643 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,543 円／平米 11万893 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情