路線価 (2023) 奈良県高市郡高取町大字森385 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 高市郡高取町奈良県高市郡高取町大字森３８５番
価格時点	2023 年
駅名	壺阪山駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	566万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	566万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円／坪 1平米 1万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄吉野線、ＪＲ和歌山線の高取町及びその周辺の市町村の市街化調整区域内の既成住宅地並びに農家集落性の強い住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者は殆ど見られない。当該近隣地域は、旧来からの農家住宅が中心の既成住宅地域であり、不動産の需要は極めて少なく、地価も弱含みで推移しており、当該傾向は依然続くものと判断される。土地価格は坪当たりで、５万円～７万円前後が妥当と判断される。 (2) 同一需給圏は、高取町及びその周辺の市町村と判定した。需要者層は、地縁関係者を主とした周辺居住者と判定した。同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺地域に大規模な開発はない。需給動向は全体的に弱い状態が続いている。取引される件数が少ない為、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、調整区域や農家集落性の強い住宅地域を中心に、類似性の高い事例を採用して求めた。取引事例の少ない農家集落においては、市場動向性を反映した規範性の高い価格である。当該地域においては、賃貸市場は存在しておらず、収益物件は皆無の状況であり、収益還元法の適用は行わなかった。従って、本件では比準価格を採用し、同一需給圏内の市街化調整区域内の標準地との検討も踏まえ、上記とおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、賃貸市場に馴染みにくい地域等のため、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、類似する標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	壺阪山駅西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	98.9 坪 (327 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高市郡高取町奈良県高市郡高取町大字森３８５番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３．１ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、将来的にもほぼ現状を維持するものと考察される。 (2)当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、現状のまま推移するものと予測する。地価については、依然として下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口微減、高齢化率微増傾向が長期間継続。御所市までの道路バイパス等も見られるが、地場産業も存在せず不動産市場は低迷している。 (2)県平均と比較して、高取町の人口減少率は高い水準を示しており、高齢化率も高い水準である。
地域要因
(1)市街化調整区域の農家集落地域で、地域要因に特段の変化は認められない。不動産の需要は低く、今後とも地価下落傾向は続くであろう。 (2)集落外からの転入はほとんど見受けられない。人口減少、高齢化の進行等から地価は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	高取Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡高取町
地域	奈良県高市郡高取町大字森３８５番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,031 円／平米 4万9,692 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,377 円／平米 9万7,120 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,558 円／平米 7万7,883 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	高取Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡高取町
地域	奈良県高市郡高取町大字森３８５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,839 円／平米 6万5,588 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,828 円／平米 6万2,245 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,706 円／平米 5万5,230 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	高取Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡高取町
地域	奈良県高市郡高取町大字森３８５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,159 円／平米 6万3,340 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,741 円／平米 6万1,958 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,517 円／平米 7万1,135 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	高取Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡高取町
地域	奈良県高市郡高取町大字森３８５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,632 円／平米 3万1,843 円／坪
推定価格 平米 坪	1万488 円／平米 3万4,673 円／坪
標準価格 平米 坪	9,596 円／平米 3万1,724 円／坪
査定価格 平米 坪	9,600 円／平米 3万1,738 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	明日香Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡明日香村
地域	奈良県高市郡高取町大字森３８５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,581 円／平米 4万8,205 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,304 円／平米 4万7,289 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,105 円／平米 4万9,937 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土特別保存地区（古都保存地区）
その他地域地区等3
特別な事情