路線価 (2023) 奈良県高市郡明日香村大字平田291-125 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 高市郡明日香村奈良県高市郡明日香村大字平田２９１番１２５
価格時点	2023 年
駅名	飛鳥駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	980万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	980万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,617 円／坪 1平米 6万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一受給圏は近鉄吉野線の概ね明日香村とその周辺の市町の圏域である。需要者の中心は明日香村及びその周辺市町の居住者で、同一の受給権外からの転入者も明日香という知名度を求めて存在する。標準地は中規模一般住宅を主とする住宅地域に存するが、昨今の経済情勢や地域不動産状況等から需給関係は一般的に弱い。周辺地域では建物付きの中古住宅の取引が中心で、当該中古相場の中心価格帯は土地のみで約９００万円～１１００万円である。 (2) 同一需給圏は明日香村及び近隣市町村内の住宅地である。主な需要者は当該地域について地縁的選好性を有する者であると認められる。外部地域からの転入はあまり見られず、取引もあまり見られない。明日香村という特殊性から一定の需要があり、地価は横ばい傾向である。１６０㎡程度の区画で１０００万円前後で取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一受給圏内における複数の類似した取引事例を採用し、比準作業を経て求めたもので、市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は生活快適性が重要視される戸建住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。収益性を目的とした賃貸市場は未成熟な不動産市場であり、収益価格の試算は断念した。従って、指定基準地の価格も考慮して、実証的で市場性を反映した比準価格を主価格と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用目的の取引が主で、周辺の類似地域等の取引事例を収集しており、信頼できる規範のある事例を採用し得た。一方、収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により賃貸される事例が散見される程度であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。従って、指定基準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	飛鳥駅東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土特別保存地区（古都保存地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高市郡明日香村奈良県高市郡明日香村大字平田２９１番１２５
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北４．５ｍ、村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	歴史的風土特別保存地区（古都保存地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅の多い閑静な住宅地域であり、将来的にも大きな地域要因の変動はなく現状を維持していくものと考察される。地価水準については、駅への利便性が高いことなどから下落傾向は脱したものと判断される。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地である。熟成度が高く格別の変動要因も見当たらないことから、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)明日香村は観光地としての知名度は高く、観光産業は盛んである。しかし、人口減少、高齢化などは継続しており、不動産の供給も少ない。 (2)人口は減少傾向が続いているが全国的な知名度のある古都であり公法上の規制も厳しく一定の需要がある。
地域要因
(1)中規模一般住宅を主とする住宅地域として熟成してきた。駅に近い住宅地で、不動産の供給は少なく、地価は底打ちした。 (2)明日香村内では数少ない駅から近く区画整然とした住宅団地である。
個別的要因	(1)特段すべき個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	明日香Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡明日香村
地域	奈良県高市郡明日香村大字平田２９１番１２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,256 円／平米 22万2,348 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,937 円／平米 21万7,988 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,756 円／平米 22万7,307 円／坪
査定価格 平米 坪	7万800 円／平米 23万4,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土特別保存地区（古都保存地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	明日香Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡明日香村
地域	奈良県高市郡明日香村大字平田２９１番１２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万331 円／平米 19万9,454 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,779 円／平米 19万1,017 円／坪
標準価格 平米 坪	6万249 円／平米 19万9,183 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	明日香Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡明日香村
地域	奈良県高市郡明日香村大字平田２９１番１２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,168 円／平米 10万3,041 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,173 円／平米 14万6,036 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,632 円／平米 18万7,225 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,300 円／平米 19万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土特別保存地区（古都保存地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	明日香Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡明日香村
地域	奈良県高市郡明日香村大字平田２９１番１２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,472 円／平米 14万7,024 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,633 円／平米 14万945 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,083 円／平米 19万2,022 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土特別保存地区（古都保存地区）
その他地域地区等3
特別な事情