路線価 (2023) 奈良県高市郡明日香村大字小原161 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 高市郡明日香村奈良県高市郡明日香村大字小原１６１番
価格時点	2023 年
駅名	橿原神宮前駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円／坪 1平米 2万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一受給圏は近鉄吉野線、ＪＲ和歌山線沿線の概ね明日香村とその周辺の市町の圏域である。需要者の中心は明日香村及びその周辺市町の居住者で、同一の需給圏外からの転入者は少ない。標準地は農家集落地域に存するが、昨今の経済情勢や地域不動産状況等から需給関係は弱含みで推移している。周辺の地域では、不動産取引の実績が非常に少ないこと等から、需要の中心となる価格帯は見出し難い。土地価格で坪当たり１０万円を下回る水準が一般的な相場である。 (2) 同一需給圏は明日香村及び近隣市町村内の住宅地である。主な需要者は当該地域について地縁的選好性を有する者であると認められる。外部地域からの転入はあまり見られず、取引もあまり見られない。農家住宅が多い古くからの住宅地域であり、需要、供給ともに乏しく地価は弱含みで推移している。取引自体少ないことから需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一受給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は生活快適性が重要視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。従って、収益性を目的とした賃貸市場は未成熟な状況であり、収益価格の基ずく土地価格の試算は断念した。従って、類似の標準地との検討を踏まえ、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格については農家住宅が主である既成住宅地域にあり、単身向けや家族向けのアパート等の収益物件は見られない。公法上の規制も厳しく賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格については自己所有目的の類似地域内等に存する事例を採用し市場の実勢を反映しており一定の説得力が認められる。従って、比準価格を採用し、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	橿原神宮前駅南東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	202.4 坪 (669 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	周囲に農地、山林が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高市郡明日香村奈良県高市郡明日香村大字小原１６１番
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	90 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	古都保存区域に指定されている。
街路	５ｍ　村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は農家集落地域であり、将来的にも現状を維持していくものと判断される。地価水準は地域の不動産市場から判断して、農村集落では依然として下落傾向にあるものと判断される。 (2)調整区域内の古くからの農家住宅地域であり格別の変動要因も認められないことから、当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価は引き続き下落傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)明日香村は観光地としての知名度は高いものの、人口減少、高齢化などが続いており、不動産需要においても昨今の経済状況によりやや低調である。 (2)人口は減少傾向が続いているが全国的な知名度のある古都であり公法上の規制も厳しく一定の需要がある。
地域要因
(1)農家集落地としての熟成してきたが、一般的要因及び地域動向を反映して地価は下落傾向にある。 (2)駅からも距離がある調整区域内に存する古くからの農家住宅地域である。
個別的要因	(1)特段すべき個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	明日香Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡明日香村
地域	奈良県高市郡明日香村大字小原１６１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,581 円／平米 4万8,205 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,304 円／平米 4万7,289 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,931 円／平米 4万9,362 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土特別保存地区（古都保存地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	明日香Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡明日香村
地域	奈良県高市郡明日香村大字小原１６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,897 円／平米 10万8,757 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,006 円／平米 10万2,506 円／坪
標準価格 平米 坪	3万309 円／平米 10万202 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	明日香Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡明日香村
地域	奈良県高市郡明日香村大字小原１６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万633 円／平米 10万1,273 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,681 円／平米 9万8,125 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,276 円／平米 10万3,398 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	高取Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡高取町
地域	奈良県高市郡明日香村大字小原１６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,159 円／平米 6万3,340 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,741 円／平米 6万1,958 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,741 円／平米 7万1,876 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情