路線価 (2023) 奈良県北葛城郡王寺町久度2-3635-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 北葛城郡王寺町奈良県北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外
価格時点	2023 年
駅名	王寺駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,340万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,370万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円／坪 1平米 14万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね王寺町及びその周辺都市の最寄駅近くの商業地域を中心とする比較的広域な圏域である。当該地域は最寄駅徒歩圏内に中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、その需要の中心は当該地域に地縁性をもつ事業者のほか法人企業等であると考えられる。取引される価格は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は概ね奈良県中和圏域における店舗等が見られる地域と把握した。需要者の属性は、店舗や営業所等の出店を目的とする法人事業者や当該地域に地縁的選好性を有する個人事業主等が中心と考えられる。王寺駅周辺の商業地においては、堅調な取引需要が認められるが、近隣地域及びその周辺地域では、画地規模が様々であり取引も少ないことから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、商業収益性を有する規範性の高い複数の取引事例を基に適正に試算された価格である。一方、収益価格も、還元利回り等について規範性の高い指数を得られたものと考えられるが、元本市場と果実市場との相関関係がやや希薄であることから低位に求められたものと思料される。よって、本件においては、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は、中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。比準価格は、同一需給圏において代替競争関係が認められる事例をもとに試算されており、その規範性は高い。一方で収益価格は、試算過程において多くの想定要素が介在するため、相対的な規範性は低い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	王寺駅北方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北葛城郡王寺町奈良県北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外
標準地の範囲
東	25 m
西	70 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中低層の店舗等が建ち並ぶ王寺駅北側の商業地域であり、公立小中学校の再編のほかは大きな地域要因の変化は見られず現状にて推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移していくものと考える。 (2)近隣地域は中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと考える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)奈良県内経済は、生産活動の低下等一部に弱さがみられるものの、雇用情勢の改善や観光客の増加等も認められ、緩やかに持ち直している。 (2)王寺町の人口は概ね横ばい傾向である。商業地域における取引需要は底堅く、地価は横ばい又は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)王寺駅北側の商業地域に位置する新規供給の少ない地域であり、住商とも需要を見込め、コロナ禍もやや落ち着き感があり、地価も回復傾向にある。 (2)中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。堅調な取引需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	王寺Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡王寺町
地域	奈良県北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,765 円／平米 36万9,495 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,757 円／平米 52万4,851 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	河合Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡河合町
地域	奈良県北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,086 円／平米 30万4,436 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,829 円／平米 29万6,975 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,817 円／平米 50万8,519 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香芝Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,287 円／平米 35万1,385 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,287 円／平米 35万1,385 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,637 円／平米 52万4,454 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香芝Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,628 円／平米 27万6,474 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,628 円／平米 27万6,474 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,500 円／平米 50万859 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	上牧Ａ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡上牧町
地域	奈良県北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,873 円／平米 25万7,448 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,899 円／平米 50万8,790 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情