路線価 (2023) 北海道札幌市白石区菊水元町9条1-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市白石区北海道札幌市白石区菊水元町９条１丁目２０番
価格時点	2023 年
駅名	白石駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,040万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,040万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円／坪 1平米 6万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は白石区を中心に交通利便性がやや劣る郊外の住宅地域一円。需要者の中心は自用目的の市内居住者及びアパ－ト経営を目的とする不動産業者、個人事業主である。割安感のある郊外への戸建用地需要が堅調な中、近隣の豊平川を渡る北２４条桜大橋開通後は利便性の向上が期待され、完成を見越した需要も高まっている等から、近隣地域の地価は大きく上昇している。需要の中心価格帯は、土地が２千万円程度、新築戸建住宅は３千万円台後半と思われる。 (2) 同一需給圏は白石区の住宅地域。中でも菊水元地区との関連が深い。需要者の中心は、戸建住宅を求める市内居住者またはアパート経営者であるである。駅徒歩圏外であり、価格低位の地域であるが、令和５年開通予定の新橋「北２４条桜大橋」の進捗に伴い、アクセス改善を期待しての需要増が見込まれる。需要の中心は、規模が約２５０～３５０平米、土地総額は１５００～２５００万円程度と見る。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は地下鉄駅からやや離れた一般住宅、アパートが建ち並ぶ地域である。市場分析の結果、手法の適合性は比準価格が優り、収益価格は地価水準を下支えする側面を有するに過ぎない。比準価格は類似性の高い事例より求めており実証的で信頼性が高いことから、地域では自用目的の取引が多いことも踏まえ、説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果をも勘案のうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺は中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、周辺物件との競合から賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。住宅地取引は自己利用目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	白石駅北方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	90.7 坪 (300 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパ－ト等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市白石区北海道札幌市白石区菊水元町９条１丁目２０番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	１８ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)菊水元町地区の住宅地域で現状維持と予測するが、令和５年春開通予定の北２４条桜大橋による利便性向上が期待されている。完成を見越した需要が高まっており、今後も発展傾向で推移すると思われる。 (2)周辺は、一般住宅、アパ－ト等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも同様に推移すると予測するが、令和５年開通予定の新橋「北２４条桜大橋」の影響が増す可能性もある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
前年から次年への変動率 19.3 ％
2022年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 19.3 ％
2019年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利を背景とした旺盛な住宅需要が地価を押し上げた。一方、建築費高騰と金利先行き懸念から秋以降は住宅市場には様子見の状況も窺える。 (2)金融緩和政策と物件不足が価格高騰化をもたらして来た面があるが、金利上昇の兆候があり、今後の地価動向に注意を要する。
地域要因
(1)北２４条桜大橋開通後の利便性向上の期待から完成を見越した需要が高まっており地価は大きな上昇率で推移した。 (2)令和５年に北２４条桜大橋が開通予定であり、開通後はこの影響が増す可能性がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区菊水元町９条１丁目２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,304 円／平米 24万5,649 円／坪
推定価格 平米 坪	7万408 円／平米 23万2,769 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,586 円／平米 23万9,969 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,700 円／平米 24万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区菊水元町９条１丁目２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,720 円／平米 21万658 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,205 円／平米 21万8,874 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,205 円／平米 21万8,874 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区菊水元町９条１丁目２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,242 円／平米 22万8,914 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,646 円／平米 22万6,944 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,315 円／平米 21万5,931 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,300 円／平米 21万9,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区菊水元町９条１丁目２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,290 円／平米 18万9,401 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,645 円／平米 18万3,962 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,868 円／平米 22万7,678 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情