路線価 (2023) 宮城県仙台市泉区東黒松17-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市泉区宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１
価格時点	2023 年
駅名	黒松駅 から 710m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,180万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円／坪 1平米 10万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、地下鉄南北線黒松駅もしくは八乙女駅を中心とする丘陵の住宅地域の範囲。需要者は、市内中心部などへの通勤のために、戸建住宅を求める個人が中心と考えられる。４ｍ道路が中心で、街路条件は良好とは言えないが、地下鉄駅からの接近性が良好なために、宅地の需要は安定しており、最近では割安感が強い。中古住宅の取引が中心ではあるが、需要の中心は、土地は２００㎡程度で２０００万円以上、新築戸建物件は４５００万円以上と判断される。 (2) 同一需給圏は仙台市北部の地下鉄南北線「旭ヶ丘駅」「黒松駅」「八乙女駅」より徒歩圏の住宅地域。需要者は市内に勤務するサラリーマン層が中心であるが、分譲業者による仕入れ需要も強い。低金利、ローン減税等を背景に地下鉄沿線地域の需要は依然強い。既存画地の分割により総額を抑えた取引が多く見られ、単価は上昇傾向にある。土地は２００㎡程度で２０００万円前後、新築戸建住宅で４０００万円前後が取引の中心とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用を目的とする取引が中心となる。地下鉄駅への接近性から、アパートを新築する動きもあるが、土地を新たに取得してのものではなく、土地所有者の動き。賃料の遅行性から、近年の地価上昇に相応した賃料相場になってはおらず、また賃料水準には一定の上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する市内の取引事例を基に試算した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視して意思決定を行う傾向が強い。比準価格はこのような市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。一方収益価格は、賃料水準に最近の地価上昇が十分に反映されておらず、また想定要素も多いことから低位に試算されており説得力は劣る。以上より代表標準地からの規準価格も踏まえ、比準価格により鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	黒松駅北東方
距離	710 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市泉区宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１
標準地の範囲
東	130 m
西	80 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	225 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	開発が昭和４０年代と古く、街路条件のやや劣る丘陵の住宅団地。
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)アパートも多い既成住宅地域で、近年は老朽化した建物の建替えも進んでいる。地下鉄駅徒歩圏にあり、割安感による取引が進む。当面、それら要因を含んで地価は推移すると予測。 (2)熟成した住宅地域であり、今後は徐々に老朽建物の建替えなどが進行するものと予測。中心市街地に比べ割安感があって、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測するが、住宅ローン金利の動向には注意が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 7.4 ％
2022年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 6.4 ％
2019年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)泉区内の住宅市場は、コロナ禍やインフレが進む中、低金利等もあり堅調に推移。地下鉄駅へのアクセスや商業施設に恵まれた地域は特に需要が高い。 (2)区内人口は微減、世帯数は微増。低金利等を背景に住宅需要は堅調。地下鉄沿線の需要は根強いが、割安感のある郊外部の需要が高まっている。
地域要因
(1)開発が古い丘陵地の住宅地域。街路幅員はやや狭いが、地下鉄駅の徒歩圏にあって割安感があり、需要は安定している。 (2)地下鉄駅徒歩圏にあって需要は強い。街路条件はやや劣るが、需要に対し供給は少なく地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万376 円／平米 29万8,783 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,274 円／平米 31万8,282 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,246 円／平米 32万1,495 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万13 円／平米 39万6,763 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,972 円／平米 42万3,075 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,643 円／平米 35万2,562 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,033 円／平米 37万3,687 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,782 円／平米 37万6,163 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,001 円／平米 32万685 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	59 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,120 円／平米 38万587 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,628 円／平米 38万8,878 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,416 円／平米 31万8,751 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,290 円／平米 41万903 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,982 円／平米 42万3,108 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,365 円／平米 32万8,501 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情