路線価 (2023) 和歌山県和歌山市西浜字下川向ノ坪1271-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 和歌山市和歌山県和歌山市西浜字下川向ノ坪１２７１番２
価格時点	2023 年
駅名	和歌山市駅 から 4800m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (478 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (478 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,248 円／坪 1平米 3万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、和歌山市内の住宅地域の圏域。需要者は市内の居住者が中心である。一般住宅、農家住宅が見られる住宅地域。臨海との接近性から津波等の災害リスクが予測され人気のあるエリアとはいえない。土地は１５０㎡の画地で６００万円程度，新築の戸建住宅は２５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は和歌山市の住宅地域の圏域。需要者の中心は和歌山市の居住者である。一般戸建住宅の他、農家住宅等も見られる住宅地域であるが、海辺に近く津波等への懸念もあり、街路条件もやや劣ることから需要はやや弱い。土地は需要の見込める１５０㎡程度で６００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅等を主たる利用の住宅地域であるが、周囲に共同住宅の利用も見られるため２階建程度の共同住宅を想定したが、自用目的での取引が根強い地域環境から、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般戸建住宅の他、農家住宅等も見られる住宅地域で、自用目的での取引が中心である。また、周辺には共同住宅等も見られるため収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料が収受されておらず、収益価格は低位に求められた。従って、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	和歌山市駅南西方
距離	4800 m
土地の状態
土地面積	144.6 坪 (478 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅の中に農地もある住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	和歌山市和歌山県和歌山市西浜字下川向ノ坪１２７１番２
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	80 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	28 m
面積	480 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、農家住宅等が見られる既成住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価は宅地需要の人気度から弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)一般戸建住宅、農家住宅等が見られる既成住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく今後も同様の居住環境を維持するものと思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)和歌山県の経済指標ではコロナ禍の落ち着きから個人消費面は持ち直し、企業活動面は徐々に回復。新設住宅着工数は、対前年で底堅く推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は限定的であるが、住宅地は過剰供給状態にあり、条件の劣る地域の住宅地価格は弱含み傾向にある。
地域要因
(1)津波浸水等が懸念される地域への住宅地需要の敬遠が継続している。 (2)和歌山市の中心部から離れており、津波等への懸念もあり、需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０８１７１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市西浜字下川向ノ坪１２７１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,411 円／平米 13万6,905 円／坪
推定価格 平米 坪	4万71 円／平米 13万2,475 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,401 円／平米 13万260 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６３３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市西浜字下川向ノ坪１２７１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,746 円／平米 10万8,258 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,483 円／平米 15万367 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,723 円／平米 13万1,324 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６３３１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市西浜字下川向ノ坪１２７１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,258 円／平米 10万6,645 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,435 円／平米 10万3,924 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,491 円／平米 13万557 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９４２７公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市西浜字下川向ノ坪１２７１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,194 円／平米 12万2,963 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,555 円／平米 18万3,665 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,289 円／平米 12万9,889 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情