土地路線価格
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路線価 (2023) 和歌山県和歌山市小雑賀字垣内75 坪・平米

2023
路 線 価
和歌山県 和歌山市
和歌山県和歌山市小雑賀字垣内75番 (和歌山)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅等が密集する既成住宅地域)
  • 宮前駅 から 1500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
13万5,546
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
4万1,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 和歌山県 和歌山市和歌山県和歌山市小雑賀字垣内75番
価格時点 2023
駅名 宮前駅 から 1500m
路線価
1坪当たり 1坪 13万5,546
1平米当たり 1平米 4万1,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
1,430万
(281 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 16万7,945
1平米 5万800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2022年12月29日
鑑定評価額 総額
1,420万
(281 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 16万7,284 円/坪
1平米 5万600 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね和歌山市南部の住宅地域の圏域。需要者の中心は和歌山市内の居住者がほとんどを占め、同一需給圏外からの転入は少ない。一般住宅等が密集する既成住宅地域に存し、代替競争関係にある周辺地域に比して街路条件等において、選好性に劣り需要は弱含みである。土地は150㎡程度で760万円程度、新築の戸建物件は2,300万円程度が取引の中心である。

(2) 同一需給圏は、和歌山市の住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、和歌山市内の居住者が大半を占めるものと思料する。街路整備が進んでいない旧来からの既成住宅地域内に位置し、周辺の新規分譲住宅に比べて市場競争力が劣り、需要は弱含みである。土地は200㎡程度で1,000万円前後、新築の戸建物件は2,500万円前後が需要の中心となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も散見されるが、その構成要素はほとんど一般住宅であること、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であること、自己使用目的での取引が中心であること等から、土地価格に見合う賃料収入が期待できず、収益価格は低位に試算された。よって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近隣地域は、狭い道路沿いに一般住宅等が密集している既成住宅地域である。居住の快適性を優先する地域特性を有するため、自用目的での取引が大半を占める。周辺には収益物件も散見されることから、収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料が収受されていないため、収益価格は低位に求められた。従って本件では、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 宮前駅南西方
距離 1500 m
土地の状態
土地面積 85 坪 (281 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 3 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅等が密集する既成住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 3.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 和歌山市和歌山県和歌山市小雑賀字垣内75番
標準地の範囲
100 m
西 100 m
80 m
100 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 28 m
面積 280 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北3.2m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅等が密集する既成住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく今後も同様の住環境を維持するものと思料する。地価水準は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

(2)一般住宅等が密集している狭い道路沿いの既成住宅地域である。地域要因に特別な変動はなく、今後とも同様の環境を維持するものと思料する。街路条件等に優れず、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 16万7,945
1平米 5万800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 16万7,284
1平米 5万600
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 16万7,945
1平米 5万800
前年から次年への変動率 -0.8 %
2022年
1坪 16万9,267
1平米 5万1,200
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 16万7,284
1平米 5万600
前年から次年への変動率 -1.2 %
2019年
1坪 16万9,267
1平米 5万1,200
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)観光需要や人の流れが回復するなど新型コロナとの共存を見据えた動きが出てきたことなどから、地価は落ち着きを取り戻しつつある。

(2)個人消費は緩やかに持ち直し住宅建設は底堅い動きを見せる中、円安等による建築資材の高騰や長期金利の上昇が、懸念材料となっている。

地域要因
(1)街路条件等の劣る建物の密集した住宅地域で、選好性の劣位から需要は弱含みで、地価は下落傾向が続いている。

(2)狭い道路沿いに一般戸建住宅等が、密集する旧来からの既成住宅地域内に位置する。新規分譲住宅に比べ、街路条件等で劣り需要は弱含みである。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 05001公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 和歌山県
市区町村 和歌山市
地域 和歌山県和歌山市小雑賀字垣内75番
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
5万7,862 円/平米
19万1,292 円/坪
推定価格 平米
5万7,289 円/平米
18万9,397 円/坪
標準価格 平米
5万1,014 円/平米
16万8,652 円/坪
査定価格 平米
5万1,000 円/平米
16万8,606 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 05001公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 和歌山県
市区町村 和歌山市
地域 和歌山県和歌山市小雑賀字垣内75番
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
6万9,571 円/平米
23万2 円/坪
推定価格 平米
6万6,895 円/平米
22万1,155 円/坪
標準価格 平米
5万909 円/平米
16万8,305 円/坪
査定価格 平米
5万900 円/平米
16万8,275 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 05001公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 和歌山県
市区町村 和歌山市
地域 和歌山県和歌山市小雑賀字垣内75番
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
5万306 円/平米
16万6,312 円/坪
推定価格 平米
6万2,135 円/平米
20万5,418 円/坪
標準価格 平米
5万640 円/平米
16万7,416 円/坪
査定価格 平米
5万600 円/平米
16万7,284 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 08549公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 和歌山県
市区町村 和歌山市
地域 和歌山県和歌山市小雑賀字垣内75番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万5,568 円/平米
15万648 円/坪
推定価格 平米
4万5,249 円/平米
14万9,593 円/坪
標準価格 平米
5万558 円/平米
16万7,145 円/坪
査定価格 平米
5万600 円/平米
16万7,284 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 184
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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