路線価 (2023) 和歌山県和歌山市山口西字東垣内343-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 和歌山市和歌山県和歌山市山口西字東垣内３４３番３
価格時点	2023 年
駅名	紀伊駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	650万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	650万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円／坪 1平米 1万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね和歌山市の住宅地域と把握される。需要者の中心は、和歌山市に居住する者が大半を占める。市街化調整区域内の住宅地域であり、生活利便性が悪く、街路条件も劣ることから、需要は弱含みの状態が継続している。土地は、６００～７００万円程度、新築戸建物件の供給は稀ながら、あるとすれば２，３００～２，４００万円程度が需要の中心価格帯であると把握される。 (2) 同一需給圏は概ね和歌山市の住宅地域の圏域。需要者の中心は和歌山市の居住者が殆どを占めると思料される。市内中心部の住宅地に比べ価格水準は低く取得しやすい状況にあるが、市街化調整区域で開発を抑制すべき区域のため地域の発展は望みにくく需要は限定的。価格帯については、土地は７００万円前後程度、新築の戸建物件は２，３００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の住宅地域であり、取引は自用目的によるものが大半を占める。また、周辺に共同住宅等の賃貸物件が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。価格時点においては、投機的要因の介入する市場環境ではないため、市場の実態を反映した比準価格の規範性は高いものと判断される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり比準価格を決定した。 (2) 当該地域は、農地が多く残る郊外の市街化調整区域内の住宅地域であり、自己利用目的の取引が殆どをしめる。一般住宅、農家住宅等が混在する地域であり、共同住宅に対する需要は少なく賃貸市場は成立していないため収益還元法の適用は見送った。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場における実証的価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	紀伊駅東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が散在する周囲に農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	和歌山市和歌山県和歌山市山口西字東垣内３４３番３
標準地の範囲
東	0 m
西	200 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18.5 m
面積	330 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が散在する中に農地も多く残されている住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因はなく、今後も同様の環境を維持するものと見られる。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測される。 (2)和歌山市北部に位置する市街化調整区域内の農地の多い住宅地域で、行政的条件等から標準的使用に変化は見られない。地価水準は今後も弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、景気は緩やかに持ち直しているが、和歌山市においては業種等による格差が大きい。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、雇用、所得関連は弱い動きとなっているが、和歌山県においては限定的である。
地域要因
(1)市街化調整区域内に存し、街路条件が劣り、生活利便性が悪いことから外部からの需要は乏しく、需要は弱含みである。 (2)農家集落が見られる旧来からの住宅地である。市街化調整区域の開発は今後も限定的と思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４６７９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市山口西字東垣内３４３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万223 円／平米 9万9,917 円／坪
推定価格 平米 坪	3万437 円／平米 10万625 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,777 円／平米 6万5,383 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５００１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市山口西字東垣内３４３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,732 円／平米 7万5,152 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,849 円／平米 6万2,315 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０８１７１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市山口西字東垣内３４３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,663 円／平米 5万5,088 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,853 円／平米 5万5,716 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,025 円／平米 5万9,591 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０８４０７公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市山口西字東垣内３４３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,733 円／平米 9万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,944 円／平米 9万2,383 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,946 円／平米 6万5,941 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情