路線価 (2023) 和歌山県和歌山市美園町2-80 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 和歌山市和歌山県和歌山市美園町２丁目８０番
価格時点	2023 年
駅名	和歌山駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 29万928 円
1平米当たり	1平米 8万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億1,200万 円 (1249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億1,200万 円 (1249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円／坪 1平米 17万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね和歌山市中心部の圏域。主たる需要者は、県外のマンション開発業者で、全国規模の多様な法人事業者の参入も見込まれる。注目エリアは、ＪＲ和歌山駅、南海和歌山市駅周辺の駅に近い地域及び市役所周辺である。近年、一部の新築分譲マンションの中に、完売に至らない物件も見られ、さらに、現在建築中の物件も多く、供給過剰も懸念されるが、広大地の供給は限定的で、価格帯は資金力の相違等需給双方の個別性が強く把握は難しい状況である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ線和歌山駅、南海線和歌山市駅徒歩圏内のマンション適地。需要者は、県内外のマンション開発業者であり、和歌山市内の居住者をターゲットしたマンション分譲である。分譲価格の設定は、マンション建設費の高騰を踏まえた投資採算を考慮した事業採算価格での取得となるため、開発業者の意思決定にバラツキが予測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、分譲マンション需要の見込める地域内の比較的規模の大きい事例資料を採用して比準したもので、多様な市場性を反映した価格である。開発法による価格は、需要者であるデベロッパーの投資採算性からアプローチした理論的な試算価格であり、投資判断の指標となるものである。両試算価格の開差は比較的小さいことから、本件においては当該地域の市場性を反映した比準価格、開発法による価格を相互に関連づけ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、マンション素地となりうる事例を採用して比準したもので素地市場を反映した価格である。開発法による価格は、マンション開発業者の投資採算性からのアプローチした理論価格であり、開発業者の投資判断指標であるが試算において想定要素の介在もある。そこで両試算価格を相互に関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	和歌山駅西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	377.8 坪 (1249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の共同住宅、低層一般住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	和歌山市和歌山県和歌山市美園町２丁目８０番
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層マンション、店舗、事務所、住宅の混在地域である。分譲マンション適地は、駅に近い市街地中心部であり、広大地の希少性から県外マンション業者による買進み傾向も見られるが、需給動向は概ね安定的と言える。 (2)駅近く徒歩圏内のマンション、事務所、一般住宅が混在する地域。人気のある分譲マンションは、駅近であり、今後も立地条件の優るマンション適地については競合が継続するもと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万8,632 円 1平米 17万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウイズコロナ下で、景気は、各種政策効果もあり、緩やかに持ち直している。物価上昇等に注視する必要はあるが、市内の景況はやや改善している。 (2)和歌山県の経済指標ではコロナ禍の落ち着きから個人消費面は持ち直し、企業活動面は徐々に回復。新設住宅着工数は、対前年で底堅く推移している。
地域要因
(1)ＪＲ和歌山駅、学校、商業施設に近く、立地条件に優れた地域である。また、市中心部での新築マンションが増加し、需給動向の変化が予測される。 (2)需要の見込まれるマンション適地地域として熟成しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０８４０７公０５再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市美園町２丁目８０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,490 円／平米 84万7,956 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,126 円／平米 86万6,589 円／坪
標準価格 平米 坪	17万544 円／平米 56万3,818 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０８４０７公０５再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市美園町２丁目８０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,816 円／平米 31万6,768 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,764 円／平米 71万9,928 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,770 円／平米 57万7,790 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７３２２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市美園町２丁目８０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,142 円／平米 49万3,063 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,291 円／平米 49万3,556 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,402 円／平米 56万6,655 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情