路線価 (2023) 宮城県仙台市泉区歩坂町76-180 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市泉区宮城県仙台市泉区歩坂町７６番１８０
価格時点	2023 年
駅名	泉中央駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円／坪 1平米 5万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、歩坂町を中心に、泉区北東部郊外の丘陵地に広がる住宅地域一帯。需要者は、市内中心部や近隣市町村の業務地域などに通勤するために、戸建住宅を求める個人が中心と考えられる。南側の県道沿いにおいて大型商業施設等の集積が進む中で、標準地周辺では、細分化した宅地分譲が増加し、割安感もあって宅地の取得需要は高い。需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡程度で１７００万円前後、新築戸建物件は４０００万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は泉区北東部を中心とする住宅地域であり、典型的な需要者は自己居住用不動産を取得することを目的とする個人。コロナ禍の在宅勤務増加による戸建住宅需要増等から、住宅用地の需要が旺盛で、地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は、４０坪程度の画地分割後の建売で２５００万円台後半～３５００万円台半ば程度であり、３００㎡程度の更地で１７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大学キャンパスに近接することから学生向けアパートも多く見られるが、キャンパス機能が移転し、自用を目的とする取引が中心になっている。収益価格は、賃料の遅行性から、近年の地価上昇に相応した賃料相場になってはおらず、また賃料水準には一定の上限があるため低位に試算された。よって代替性を有する市内の取引事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域周辺にはアパートも見られるが、居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、近年の地価上昇に相応する賃料相場が未形成であることから、収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は市場で成立した現実の需給動向を反映した実証的価格であり、信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されている。よって、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	泉中央駅東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市泉区宮城県仙台市泉区歩坂町７６番１８０
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	17 m
面積	300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	大学キャンパスにほど近い丘陵地の住宅地域。開発が昭和４０年代と古い。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣の大学キャンパスが中心部に移転となり、周辺では、学生用のアパートから、戸建住宅への移行が進行中である。割安感もあって需要は高まっており、当面、それら要因を含み地価は推移すると予測。 (2)古い住宅団地で、戸建住宅のほか学生向けアパートも多く見られる地域であるが、東北学院大学移転により賃貸需要が大幅に減少することから、老朽化アパートを中心に、戸建住宅への建替えが進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 10.7 ％
2022年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 9.7 ％
2019年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)泉区内の住宅市場は、コロナ禍やインフレが進む中、低金利等もあり堅調に推移。地下鉄駅へのアクセスや商業施設に恵まれた地域は特に需要が高い。 (2)人口は減少傾向で古い住宅団地は高齢化も進行。ただし在宅勤務の浸透で戸建需要は増加。画地分割後の分譲も多く見られ、戸建需要は堅調である。
地域要因
(1)開発時期の古い丘陵の住宅団地であるが、周辺で商業施設の集積が進み、生活の利便性は向上した。割安感で地価の上昇が進んでいる。 (2)造成時期が古い郊外の住宅地域。大学移転の影響は大きいものの、コロナ禍でも戸建需要は旺盛で、引き続き地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区歩坂町７６番１８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,124 円／平米 17万2,322 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,021 円／平米 16万8,675 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,202 円／平米 17万5,886 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区歩坂町７６番１８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,131 円／平米 17万8,957 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,918 円／平米 18万8,171 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,918 円／平米 18万8,171 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,900 円／平米 18万8,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区歩坂町７６番１８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,098 円／平米 18万5,460 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,118 円／平米 19万2,138 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,978 円／平米 18万8,369 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313080 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区歩坂町７６番１８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,415 円／平米 21万6,262 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,181 円／平米 22万2,100 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,516 円／平米 21万9,902 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313050 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区歩坂町７６番１８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,949 円／平米 18万1,661 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,751 円／平米 18万1,007 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,032 円／平米 18万8,548 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情