路線価 (2023) 和歌山県和歌山市秋月字硲412-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 和歌山市和歌山県和歌山市秋月字硲４１２番１
価格時点	2023 年
駅名	日前宮駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (1128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,996 円 1平米 9万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (1128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,004 円／坪 1平米 9万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね和歌山市の商業地域であると把握される。需要の中心となるのは、県内事業法人、事業を全国展開する小売、サービス業等の法人、及びこれに賃貸する不動産業者、投資家等である。比較的に新しい路線であり、交通量が増加しつつある幹線道路沿いに位置し、出店が進んでおり、期待性も高く、需要は比較的に強い状態である。取引される規模等にばらつきがあるため、需要の中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏の範囲は、和歌山市内の幹線道路沿いの路線商業地域の圏域。需要者の中心は路線商業施設経営を目的とする県内事業法人のほか小売、サービス業等の事業を全国展開するチェーン店等が中心である。業種による必要規模が異なり、規模により総額がまちまちなため、需要の価格帯の中心が見いだせない状況にある。また、定期借地による店舗出店が多く、価格水準の把握が難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、事務所が多い路線商業地域であるが、出店は事業用定期借地方式が中心で、土地取引は自用目的によるものが大半を占める。また、商業事業者向けの賃貸市場が未成熟であり、投資採算性に適合した賃料水準を満たしていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証性、説得性の高い比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、幹線道路沿いの店舗や営業所が建ち並ぶ路線商業地域である。商業事業者向け賃貸市場の熟成度の程度は低く、賃料は採算合理性に満たない水準であり、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。市場での価格形成が比準価格主導であり、実証的で説得性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日前宮駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	341.2 坪 (1128 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所が多く建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	和歌山市和歌山県和歌山市秋月字硲４１２番１
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	30 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	45 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の店舗、事務所が多く建ち並ぶ路線商業地域であり、さらに集積度を増していくと予測されるが、用途的には同様の環境を維持すると見られる。地価は若干上昇の傾向で推移すると予測される。 (2)店舗、事務所が多く建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域である。今後、徐々に店舗等の集積度が高まっていくものと予想される。地価水準は横ばいから今後やや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 32万1,343円 1平米 9万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 32万1,343円 1平米 9万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、景気は緩やかに持ち直しているが、和歌山市は地域経済基盤がやや弱く、商況もあまり改善していない。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、雇用・所得関連は先行き不透明感があるものの、和歌山県においては地価への影響は限定的である。
地域要因
(1)交通量が増加傾向にある幹線道路沿いであり、期待性は高いものの、テナント需要の弱さから、上昇の勢いは強まっていない。 (2)和歌山市東部を縦貫して新しく整備された県道沿いは、さらに延伸が計画されており、交通量の増加が予想される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４６７９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市秋月字硲４１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万788 円／平米 30万145 円／坪
推定価格 平米 坪	13万271 円／平米 43万676 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,672 円／平米 32万9,516 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,700 円／平米 32万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４６７９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市秋月字硲４１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,396 円／平米 24万5,953 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,497 円／平米 27万6,041 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,241 円／平米 34万4,621 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６３３１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市秋月字硲４１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,027 円／平米 22万4,897 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,240 円／平米 34万7,923 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,240 円／平米 34万7,923 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０８８３８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	和歌山市
地域	和歌山県和歌山市秋月字硲４１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,187 円／平米 27万5,016 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,446 円／平米 32万5,462 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,806 円／平米 33万6,571 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情