土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 和歌山県海南市岡田字南山崎771-1 坪・平米

2023
路 線 価
和歌山県 海南市
和歌山県海南市岡田字南山崎771番1 (海南)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域)
  • 黒江駅 から 800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 和歌山県 海南市和歌山県海南市岡田字南山崎771番1
価格時点 2023
駅名 黒江駅 から 800m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
1,410万
(586 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 7万9,675
1平米 2万4,100
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2022年12月23日
鑑定評価額 総額
1,410万
(586 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 7万9,344 円/坪
1平米 2万4,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね海南市の住宅地域であると把握される。需要者の中心は、海南市の居住者がほとんどである。圏外からの転入はほとんど見込まれず、農家集落地域の色彩が残り、街路条件も劣ることから、選好性が低く需要の乏しい状態が継続している。土地は300㎡に分割する場合で700~800万円程度、新築戸建物件の供給がほとんどない地域であり、需要の中心となる価格帯は把握し難い。

(2) 同一需給圏は海南市の住宅地域の存する圏域。需要者の中心は海南市の居住者が大半を占める。古くからの既成住宅地域で、当市の郊外部に位置し、生活利便性にやや劣っており、また街路条件にも劣っていることから、需要者の選好性は低く、その需要は弱い。土地は分割して700万円程度が需要の中心価格帯となっており、また新築の戸建物件については取引が殆ど見られず、需要の中心価格帯の把握は困難な状況となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅と農家住宅が混在する農家集落的色彩を残した住宅地域であり、自用目的による取引が支配的である。また、周辺に共同住宅等の賃貸物件が存在せず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は見送った。本件においては、当該地域の市場の実態を適正に反映した実証的で説得性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(2) 中規模一般住宅や農家住宅が混在する既成住宅地域で、自用目的での取引が中心の地域である。また共同住宅の需要は殆ど無く、賃貸市場は成立していない。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 黒江駅東方
距離 800 m
土地の状態
土地面積 177.3 坪 (586 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 70
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 不整形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 海南市和歌山県海南市岡田字南山崎771番1
標準地の範囲
200 m
西 200 m
60 m
10 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 30 m
奥行き 20 m
面積 600 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 宅造規制区域
街路 基準方位 北2m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 70
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家集落的色彩を残した既成住宅地域であり、地域要因に特に大きな変化はないため、当分は同様の環境を維持するものと予測する。地価は下落傾向で推移すると予測される。

(2)中規模の一般住宅や農家住宅が見られる既成住宅地域であり、地域要因について特別の変動要因等は無く、今後とも同様の住環境を維持するものと思料する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 7万9,675
1平米 2万4,100
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 7万9,344
1平米 2万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 7万9,675
1平米 2万4,100
前年から次年への変動率 -2.4 %
2022年
1坪 8万1,658
1平米 2万4,700
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 7万9,344
1平米 2万4,000
前年から次年への変動率 -2.8 %
2019年
1坪 8万1,658
1平米 2万4,700
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直しているが、海南市では、人口減少傾向と高齢化進展等のため住宅地需要はなお弱い状態である。

(2)景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあり、緩やかに持ち直しているが、地方経済では人口減少等の影響もあり、需要は弱含み傾向にある。

地域要因
(1)農家集落の色彩を残し、街路条件の劣る地域であるため、選好性が低く、外部からの需要は見込まれない状態が継続している。

(2)古くからの既成住宅地域であり、街路幅員に難があり、生活利便性にもやや劣っており、その需要は弱い。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 04679公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 和歌山県
市区町村 海南市
地域 和歌山県海南市岡田字南山崎771番1
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万2,482 円/平米
7万4,325 円/坪
推定価格 平米
2万1,596 円/平米
7万1,396 円/坪
標準価格 平米
2万3,423 円/平米
7万7,436 円/坪
査定価格 平米
2万3,700 円/平米
7万8,352 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 04679公05再
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 和歌山県
市区町村 海南市
地域 和歌山県海南市岡田字南山崎771番1
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
2万2,345 円/平米
7万3,873 円/坪
推定価格 平米
2万7,090 円/平米
8万9,560 円/坪
標準価格 平米
2万4,383 円/平米
8万610 円/坪
査定価格 平米
2万4,600 円/平米
8万1,328 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 08407公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 和歌山県
市区町村 海南市
地域 和歌山県海南市岡田字南山崎771番1
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
2万7,684 円/平米
9万1,523 円/坪
推定価格 平米
2万7,053 円/平米
8万9,437 円/坪
標準価格 平米
2万4,241 円/平米
8万141 円/坪
査定価格 平米
2万4,500 円/平米
8万997 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加