路線価 (2023) 和歌山県海南市下津町小原字拝町1464-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 海南市和歌山県海南市下津町小原字拝町１４６４番１２
価格時点	2023 年
駅名	下津駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	675万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	673万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,885 円／坪 1平米 4万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね海南市及び有田市の住宅地域と把握される。需要者の中心となるのは、圏内に居住する者等何らかの地縁を有する個人である。市内中心部から離れているため、利便性がやや劣り、需要はやや弱含みの状態である。土地は６００～７００万円程度、新築戸建物件は２，２００～２，３００万円程度が需要の中心となる価格帯であると把握される。 (2) 同一需給圏は海南市及びその周辺市町の住宅地域の存する圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する個人が大半を占める。海南市中心部から距離を有する当市下津町内に存し、生活利便性の面でやや劣り、また津波災害の危険性が懸念される地域であることから、その需要は弱含みである。土地は７００万円程度が需要の中心価格帯となっており、また新築の戸建物件については２，３００万円程度の物件が需要の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引は自用目的によるものが支配的である。また、標準地の画地規模からでは、経済合理性に適合した共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法の適用は見送った。本件においては、投機的要因の介入は認められず、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格の規範性は高いものと判断される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が支配的となっている。周辺では共同住宅は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟であると判断されることから、市場性を有する賃貸共同住宅の想定は非現実的である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下津駅東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海南市和歌山県海南市下津町小原字拝町１４６４番１２
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に影響を与える要因は見当たらず、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (2)中規模一般住宅が中心の住宅地域であり、地域要因について特別の変動要因等は無く、今後とも同様の住環境を維持するものと思料する。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,885 円 1平米 4万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直しているが、海南市は、人口減少、高齢化等の影響から、住宅地需要は弱い状態である。 (2)景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあり、緩やかに持ち直しているが、地方経済では人口減少等の影響もあり、需要は弱含み傾向にある。
地域要因
(1)旧下津町域で、海南有田道路の建設が進められており、若干の期待性の回復が感じられるが、なおも需要はやや弱含みの状態である。 (2)当市中心市街から離れた住宅地域であり、また津波災害等の危険性が想定され、その需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４６７９公０５再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	海南市
地域	和歌山県海南市下津町小原字拝町１４６４番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万412 円／平米 13万3,602 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,963 円／平米 13万2,118 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,256 円／平米 12万9,780 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４６７９公０５再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	海南市
地域	和歌山県海南市下津町小原字拝町１４６４番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万7,211 円／平米 15万6,080 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,123 円／平米 14万5,871 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,704 円／平米 12万7,955 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０８４０７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	海南市
地域	和歌山県海南市下津町小原字拝町１４６４番１２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,156 円／平米 13万9,368 円／坪
推定価格 平米 坪	4万560 円／平米 13万4,091 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,417 円／平米 13万313 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情