路線価 (2023) 和歌山県海南市下津町黒田字川端55-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 海南市和歌山県海南市下津町黒田字川端５５番１
価格時点	2023 年
駅名	加茂郷駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	517万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	515万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,215 円／坪 1平米 4万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね海南市及び周辺市町の商業地域と把握される。需要者の中心は、圏内に何らかの地縁を有する法人、個人事業者、投資家等である。加茂郷駅前の既成商業地域であり、当該地域は繁華性が低く、顧客流出傾向が長期に亘り継続しており、需要は弱い状態である。取引される規模等が個別分散的であるため、需要の中心価格帯は把握し難い状況である。 (2) 同一需給圏は海南市及びその周辺市の商業地域等の存する圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を持つ法人や個人事業者等である。古くからの駅前商業地域で、国道沿いの大型店舗等への顧客の流出が顕著に認められ、衰退傾向が続いており、その需要は弱い。なお、取引される総額や規模にばらつきが認められ、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 加茂郷駅前の商業地域であるが、自用目的による取引が支配的である。また、テナント需要が弱く、商業事業者向けの賃貸市場は十分成熟しておらず、投資採算性に見合った賃料水準を満たしていないことから、収益価格は比準価格に比べ相当低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的で説得性の高い比準価格を採用するものとし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 低層の小売店舗等が中心の駅前商業地域であり、自用目的での取引が中心となっている。また旧来からの商業地域であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いことから、収益価格は低位に試算された。したがって、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	加茂郷駅北西方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海南市和歌山県海南市下津町黒田字川端５５番１
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	19 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、用途的には安定しており、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価は下落傾向で推移すると予測される。 (2)低層小売店舗等が建ち並ぶ既成の駅前商業地域であり、地域要因について特別の変動要因等は無く、今後とも同様の環境を維持するものと思料する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直しているが、海南市は、地域経済の弱さ、人口減少、高齢化の進行等の影響から、商業地需要は弱い状態である。 (2)景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあり、緩やかに持ち直しているが、地方経済では人口減少等の下、商業地需要は弱含み傾向にある。
地域要因
(1)駅前の既成商業地であり、繁華性が低く、顧客流出傾向が長期に亘り継続しており、需要は弱い状態が継続している。 (2)旧来からの既存の駅前商業地域で衰退傾向にある。国道沿いの大型店舗等に顧客が流出が継続しており、需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４６７９公０５再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	海南市
地域	和歌山県海南市下津町黒田字川端５５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万412 円／平米 13万3,602 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,963 円／平米 13万2,118 円／坪
標準価格 平米 坪	4万779 円／平米 13万4,815 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４６７９公０５再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	海南市
地域	和歌山県海南市下津町黒田字川端５５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,541 円／平米 10万7,581 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,076 円／平米 10万6,043 円／坪
標準価格 平米 坪	4万654 円／平米 13万4,402 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０８４０７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	海南市
地域	和歌山県海南市下津町黒田字川端５５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,374 円／平米 12万6,864 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,784 円／平米 18万7,728 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,031 円／平米 13万8,954 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情