路線価 (2023) 和歌山県橋本市古佐田3-544-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 橋本市和歌山県橋本市古佐田３丁目５４４番３
価格時点	2023 年
駅名	橋本駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	640万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	644万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,759 円／坪 1平米 3万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね橋本市の戸建住宅地域。需要者の中心は橋本市居住者がほとんどを占め、同一需給圏外からの転入は少ない。中規模一般住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域に存し、駅に比較的近い利便性のある地域であるが、近隣地域内の標準的な街路の幅員及び系統、連続性がやや劣るため、近年の景気低迷等の影響を受け需要は弱い。土地は２００㎡程度で７００万円程度、新築の戸建物件は２２００万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏は概ね橋本市の住宅地域。需要者の中心は橋本市の居住者が占める。橋本駅に比較的近い利便性のある住宅地域であるが、街路条件が劣ることから需要は弱い。土地は２００㎡程度で７００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度の物件が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も見られるが、自己使用の戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が成立していない。よって、収益価格は試算せず、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、賃貸物件も殆ど見られず賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しなかった。最有効使用は戸建住宅地としての利用であり、典型的な市場参加者は一次取得者である。したがって、代替競争関係を有する比較の観点より求めた比準価格は市場参加者の行動を反映した実証的かつ客観的な価格である。よって、比準価格を妥当と認め、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	橋本駅北方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	橋本市和歌山県橋本市古佐田３丁目５４４番３
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	宅造規制区域
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)橋本駅に比較的近い住宅地域であるが、街路の幅員がやや狭く、系統連続性も劣り、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)橋本駅に近い中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと推測される。街路の幅員や系統が劣り、地価水準は弱含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は県平均同様、減少傾向で、高齢化率は県平均より高く、住宅地需要の減少が続いているが二極化、選別化の傾向が見られる。 (2)人口は県平均同様に減少傾向で、高齢化率も高く、分譲地の供給により取引件数はあるものの価格は下落傾向である。
地域要因
(1)橋本駅の徒歩圏内に存するが、街路条件が劣る既成住宅地域で需要は弱い。 (2)橋本駅からのアクセスは優れるが、街路条件が劣り、需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０７３２２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	橋本市
地域	和歌山県橋本市古佐田３丁目５４４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万565 円／平米 6万7,988 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,197 円／平米 8万3,301 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,180 円／平米 10万6,387 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７３２２公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	橋本市
地域	和歌山県橋本市古佐田３丁目５４４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,499 円／平米 10万7,442 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,791 円／平米 10万5,101 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,308 円／平米 10万6,810 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０９７８０公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	橋本市
地域	和歌山県橋本市古佐田３丁目５４４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,564 円／平米 11万963 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,835 円／平米 11万5,165 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,648 円／平米 10万7,934 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９７８０公０５再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	橋本市
地域	和歌山県橋本市古佐田３丁目５４４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,101 円／平米 8万9,596 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,034 円／平米 10万5,904 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情