路線価 (2023) 和歌山県橋本市隅田町河瀬字曽根255 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 橋本市和歌山県橋本市隅田町河瀬字曽根２５５番
価格時点	2023 年
駅名	下兵庫駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	397万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	399万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万915 円／坪 1平米 2万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は橋本市の住宅地域の圏域。需要者の中心は橋本市の居住者である。一般戸建住宅、農家住宅等が混在する住宅地域であるが、街路条件が劣ることから需要は弱い。土地は４００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は橋本市の住宅地域の圏域。需要者の中心は橋本市の居住者が殆どを占める。旧来からの既成住宅地域であり、街路条件が劣ることから需要は弱い。土地は１５０㎡で４００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度の物件が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は街路条件が劣る既成住宅地域であり、自用目的での取引が殆んどで共同住宅の需要がなく賃貸市場が成立していない。また、対象不動産の敷地の規模が小さく共同住宅等の収益物件を想定することは非現実的である。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地の規模から共同住宅を想定することが非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。最有効使用は戸建住宅地としての利用であり、典型的な市場参加者は一次取得者である。したがって、代替競争関係を有する比較の観点より求めた比準価格は市場参加者の行動を反映した実証的かつ客観的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下兵庫駅南西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	橋本市和歌山県橋本市隅田町河瀬字曽根２５５番
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	60 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	11.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく、今後も同様の居住環境を維持するものと思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅と農家住宅等が混在する既成の住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は限定的であるが、過疎化の影響等もあって郡部の住宅地に対する需要は弱く、住宅地価格は弱含み傾向にある。 (2)人口は県平均同様に減少傾向で、高齢化率も高く、分譲地の供給により取引件数はあるものの価格は下落傾向である。
地域要因
(1)交通・接近条件は比較的良好であるものの、街路条件がやや劣る既成住宅地域であるため、需要は弱含み傾向にある。 (2)旧来からの既成の住宅地域であるが、街路条件が劣り、需要は弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０７３２２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	橋本市
地域	和歌山県橋本市隅田町河瀬字曽根２５５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,499 円／平米 10万7,442 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,791 円／平米 10万5,101 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,828 円／平米 8万8,693 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０９７８０公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	橋本市
地域	和歌山県橋本市隅田町河瀬字曽根２５５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,522 円／平米 7万7,764 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,149 円／平米 7万6,531 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,456 円／平米 8万7,464 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０９７８０公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	橋本市
地域	和歌山県橋本市隅田町河瀬字曽根２５５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,776 円／平米 9万1,827 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,546 円／平米 8万4,455 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,856 円／平米 8万5,480 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情