路線価 (2023) 和歌山県橋本市御幸辻字上栗坪148-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 橋本市和歌山県橋本市御幸辻字上栗坪１４８番１
価格時点	2023 年
駅名	御幸辻駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,050万 円 (727 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,070万 円 (727 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,513 円／坪 1平米 4万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね橋本市を中心に周辺市町の商業地域。需要者の中心は橋本市を中心とした個人及び法人事業者等で、同一需給圏外からの需要はない。昨今の景況も反映して店舗等の閉鎖も見られ、顧客の減少が顕著で、新規出店の動きはなく、繁華性は低下傾向である。この様な状況から、土地需要は弱く、現実的には近隣及び周辺土地所有者の駐車場確保等の土地買増等に限定されるものと考えられ、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は橋本市及び周辺市町の商業地域の圏域。需要者の中心は橋本市を中心とした個人及び法人事業者等である。店舗、医院等が見られる路線商業地域であるが、バイパス開通により車両交通量減少の影響等もあり、商業地に対する需要は弱含みの傾向にある。取引は件数が少なく個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模の店舗等を中心とする路線商業地域であるが、自用目的での取引が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて高いとは言い難く、賃貸用不動産の空室率が高い現状から土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えないため、収益価格は低位に試算された。よって、収益価格を参考にとどめて、現状での取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法及び収益還元法の両試算価格を再吟味するに、近隣地域及び周辺地域は自己利用目的での土地取引が支配的であり、家賃相場からみた投資採算価値を示す収益価格はやや低位に試算された。したがって、自己利用目的での取引相場が近隣地域において価格支配力を有していると判断し、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御幸辻駅南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	219.9 坪 (727 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	診療所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、医院等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	橋本市和歌山県橋本市御幸辻字上栗坪１４８番１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	宅造規制区域
街路	９．３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の店舗等が見られる国道沿いの路線商業地域であるが、西方のバイパス開通の影響を受け、やや衰退傾向である。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)店舗等が見られる路線商業地域だが、橋本バイパス開通の影響を受け、車両交通量が減少しており、衰退傾向である。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地に対する需要の減退が依然として続いているが、収益性の高い地域では需要も横ばい乃至回復傾向にあり、二極化が進んでいる。 (2)コロナ禍というよりは地域経済の衰退や人口減少等により、住宅地・商業地ともに需要は弱含み傾向である。
地域要因
(1)郊外の大型小売店舗、沿道サービス型店舗等の影響を受け、顧客の流出、商況の悪化等が見られ、地価は弱含み傾向である。 (2)店舗や医院等が混在する路線商業地域であるが、バイパスの開通により交通量が減少し、需要は弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０９７８０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	橋本市
地域	和歌山県橋本市御幸辻字上栗坪１４８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,910 円／平米 17万4,920 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,076 円／平米 16万8,857 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,038 円／平米 13万8,978 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０９７８０公０５再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	橋本市
地域	和歌山県橋本市御幸辻字上栗坪１４８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,981 円／平米 9万9,117 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,363 円／平米 11万6,910 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,072 円／平米 13万5,784 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	北東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０９７８０公０５再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	橋本市
地域	和歌山県橋本市御幸辻字上栗坪１４８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,974 円／平米 13万2,154 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,471 円／平米 13万7,103 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,932 円／平米 13万8,627 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９７８０公０５再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	橋本市
地域	和歌山県橋本市御幸辻字上栗坪１４８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,636 円／平米 9万7,977 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,968 円／平米 13万8,746 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,868 円／平米 14万1,722 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情