路線価 (2023) 和歌山県御坊市湯川町小松原字中ノ坪156-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 御坊市和歌山県御坊市湯川町小松原字中ノ坪１５６番１
価格時点	2023 年
駅名	御坊駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	631万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,213 円 1平米 2万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	629万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,882 円／坪 1平米 2万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御坊市及びその周辺町を含む住宅地域。需要者の中心は御坊市内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。比較的利便性に優れ津波災害リスクが小さいため、一定の需要は期待できるものの、人口減少等により需要は弱含みである。価格帯については、土地は６００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円前半が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、御坊市及びその周辺町に形成されるが、御坊市の居住者が需要の大半を占めると考えられる。居住環境や災害リスクの観点から、需要は弱含んでいる。２２０㎡程度の土地であれば、土地価格６３０万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅が多い既成の住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心である。また、標準地の規模から適切な駐車場を考慮すると市場性ある共同住宅の建築を想定することが非現実的であることから、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映する実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅が多い住宅地域で、自己使用目的が取引の中心である。また、地域性や市場性等から共同住宅等の収益用不動産を想定することは非経済的であり、収益価格は試算しなかった。従って、当該地域の市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	御坊駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	66.2 坪 (219 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等の中に空地も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	御坊市和歌山県御坊市湯川町小松原字中ノ坪１５６番１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い既成の住宅地域である。特別な変動要因はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。津波災害リスクは小さいものの、人口減少等により地価は弱含み傾向で推移するものと思料する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。但し、地域経済の衰退や人口減少により地価は下落基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,213 円 1平米 2万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)市役所は現在地での建替えが進んでいるものの、津波災害の危険性と少子高齢化により、不動産需要は弱い地域が多い。 (2)新型コロナウィルス感染症によるショック状況は緩和されつつあるが、都市部への人口集中が続いており、地域経済の先行きは不透明である。
地域要因
(1)津波災害リスクが小さく一定の需要が見込まれるものの、人口減少等により需要は弱含みで推移する。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺では人口減少が進んでおり、地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６８０８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	御坊市
地域	和歌山県御坊市湯川町小松原字中ノ坪１５６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,208 円／平米 8万3,338 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,510 円／平米 9万948 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,361 円／平米 9万3,761 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６８０８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	御坊市
地域	和歌山県御坊市湯川町小松原字中ノ坪１５６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,785 円／平米 11万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,483 円／平米 9万7,471 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６８０８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	御坊市
地域	和歌山県御坊市湯川町小松原字中ノ坪１５６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,821 円／平米 8万8,670 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,370 円／平米 8万7,179 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,235 円／平米 9万6,651 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０６８０８公０５再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	御坊市
地域	和歌山県御坊市湯川町小松原字中ノ坪１５６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万18 円／平米 9万9,240 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,590 円／平米 9万4,519 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,203 円／平米 8万9,933 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	6.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情