路線価 (2023) 和歌山県田辺市下屋敷町21-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 田辺市和歌山県田辺市下屋敷町２１番６
価格時点	2023 年
駅名	紀伊田辺駅 から 440m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	730万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,535 円 1平米 6万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	733万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,196 円／坪 1平米 6万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は田辺市内の商業地域乃至商住混在地域である。主たる需要者は田辺市に地縁性のある個人事業主及び法人である。繁華性の低い商業地域で、テナント需要は弱く、土地需要も弱含んでいる。市内中心部における商業地の取引は少ない上、個別性が強いため取引総額にばらつきがあり、需要の中心となる規模や価格帯の把握は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、田辺市及びその周辺町の商業地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ法人及び個人事業主が殆どを占めるものと思料される。観光施設には近いものの、先行きの不透明感に加え、空き店舗等も見られ、繁華性で劣るため、需要はやや弱含みである。なお、取得総額にばらつきがあることから、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 元本と賃料との相関関係が弱いため、収益価格が低位に試算された。商業地域においても市場性に着目した取引は多く、比準価格に相応の説得力が認められる。又、テナント需要が弱い地域であるため、収益価格の説得力は比準価格より低いものと判断した。よって、本件鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地価格との検討に留意の上、比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留めた。 (2) 闘鶏神社の西方に所在し、小売店舗等が見られる既成商業地域であり、賃貸市場の成熟の程度は低く、自己使用目的での取引が中心であるため、収益価格が取引価格の決定に影響を及ぼすことはほとんどないと思料される。従って、市場参加者の行動及び代表標準地との検討等を踏まえた結果、収益価格を参考にとどめ、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	紀伊田辺駅南西方
距離	440 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗等が建ち並ぶ中心に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	田辺市和歌山県田辺市下屋敷町２１番６
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	18 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗が多い市中心部の商業地域であるが、繁華性は劣る。テナント需要も弱く、地価水準の下落傾向は、今後もしばらく続くものと予測する。 (2)小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価は、やや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万7,535 円 1平米 6万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万7,535円 1平米 6万5,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地としての土地取引及びテナント需要は弱く、成約事例は少ない。令和４年の大規模小売店舗立地法の届出はない。 (2)先行きの不透明感や人口減少等に加え、大型商業施設への顧客流出の影響を受け、商業地の需要は依然弱含みである。
地域要因
(1)繁華性の劣る既成商業地域で、売買市場及び賃貸市場での需要は共に弱い。 (2)闘鶏神社の西方に位置する商業地域で、観光施設には近いものの、空き店舗も見られ繁華性で劣るため、地価は依然やや弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０７８５９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	田辺市
地域	和歌山県田辺市下屋敷町２１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,614 円／平米 18万3,860 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,670 円／平米 18万4,045 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,882 円／平米 21万7,806 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,900 円／平米 21万7,865 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０８８３８公０５再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	田辺市
地域	和歌山県田辺市下屋敷町２１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,881 円／平米 12万5,235 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,943 円／平米 20万8,090 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,566 円／平米 21万6,761 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７８５９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	田辺市
地域	和歌山県田辺市下屋敷町２１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,202 円／平米 13万9,520 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,708 円／平米 17万947 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,207 円／平米 21万8,880 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０８８３８公０５再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	田辺市
地域	和歌山県田辺市下屋敷町２１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,955 円／平米 10万5,643 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,706 円／平米 17万7,552 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,816 円／平米 21万7,588 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情