路線価 (2023) 和歌山県新宮市馬町2-3-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 新宮市和歌山県新宮市馬町２丁目３番２
価格時点	2023 年
駅名	新宮駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,038 円 1平米 5万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,038 円／坪 1平米 5万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね新宮市の市街地内の商業地域を中心とした圏域。当該地域は、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域であり、需要者の中心は、新宮市内の法人、個人事業者が中心である。地域経済の動向の影響が強く、新型コロナウイルスの影響もあり、新規の店舗も見られず、歓楽街の顧客離れが進み、繁華性はやや低下傾向にある。この様な状況から、需要は弱いものと思料される。需要の中心となる価格帯については、需給双方の個別性が強いため把握困難である。 (2) 同一需給圏は新宮市内の商業地域の範囲である。需要者の中心は、新宮市に地縁性をもつ個人事業者等が中心であるが、チェーン展開する店舗事業者も想定できる。旧来からの商業集積地域であるが、郊外の大規模店舗への顧客流動から、商業地需要は弱含みが継続し、地域環境に衰退感が見られる状況である。需要の中心価格帯については取得総額のバラツキから見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用店舗を中心にした中低層の飲食店舗が多い商業地域であり、自用目的の取引が中心であるため、商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。さらに、空き店舗の増加等から賃料も低迷しており、収益価格は低位に試算された。よって、当該地域の不動産市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 低層の店舗事務所を想定して収益価格を試算したが、信頼性のある賃貸事例の収集及び想定条件に限度があるほか、地価水準に見合う賃料水準の回復が遅れている現状から低位に試算された。したがって、現状での市場の実体を反映した取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新宮駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗等が建ち並ぶ中心部の既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宮市和歌山県新宮市馬町２丁目３番２
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	22 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部の飲食店舗の多い商業地域であるが、郊外の飲食店舗の影響、新型コロナウイルスによる顧客減少もあり、今後の価格形成要因に影響を受けるものと予測する。地価水準はやや弱含みで推移すると考えられる。 (2)中低層の店舗等が立ち並ぶ中心商業地域として熟成しており、特段の地域要因変化はない。空き店舗の増加傾向から地域の衰退感もあり、地価は需給関係から当分の間は弱含み傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万7,038 円 1平米 5万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,038 円 1平米 5万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 20万344円 1平米 6万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 20万344円 1平米 6万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、過疎化・高齢化等の社会的要因はあるが、観光産業の多い紀南地方では、全国旅行支援による影響が一部で認められるが、景気回復は遅い。 (2)和歌山県の経済指標ではコロナ禍の落ち着きから個人消費面は持ち直し、企業活動面は徐々に回復。新設住宅着工数は、対前年で底堅く推移している。
地域要因
(1)飲食店舗が多い地域であるが、郊外への店舗進出、新型コロナの影響もあり、テナントの入居状況は低迷し、土地需要は弱く地価はやや弱含みである。 (2)人口減、高齢化の上昇等による地域経済の冷え込みから、商業地需要は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６１８５公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	新宮市
地域	和歌山県新宮市馬町２丁目３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,602 円／平米 18万7,126 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,159 円／平米 18万2,356 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,825 円／平米 19万7,781 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６１８５公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	新宮市
地域	和歌山県新宮市馬町２丁目３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,934 円／平米 17万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,563 円／平米 17万3,773 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,935 円／平米 19万8,145 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６１８５公０５再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	新宮市
地域	和歌山県新宮市馬町２丁目３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,942 円／平米 14万8,578 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,154 円／平米 19万5,563 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,154 円／平米 19万5,563 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情