路線価 (2023) 和歌山県紀の川市桃山町最上字大畑毛157-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 紀の川市和歌山県紀の川市桃山町最上字大畑毛１５７番３
価格時点	2023 年
駅名	船戸駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (627 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (627 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円／坪 1平米 2万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は紀の川市及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者である。県道沿いの路線商業地域であるが郊外型店舗により顧客が減少しており、商況は衰退傾向にあり、需要は弱い。画地規模により取得金額がまちまちであることから、需要の中心となる価格帯については把握しにくい。 (2) 同一需給圏は、紀の川市及びその周辺市町の商業地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ法人及び個人事業者が多いと思われる。県道沿いであるものの、旧桃山町内に存し店舗の集積の程度が低く、かつ、近隣で商業施設が撤退し繁華性が劣るため、需要は弱い。なお、取引総額にばらつきがあることから、需要の中心となる価格帯については見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層の店舗等が散在する路線商業地域であるが、自用目的での取引が中心である。また、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益価格は低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 県道沿いの商業地域であるが、賃貸市場の成熟の程度は低く自己使用目的での取引が中心であるため、収益価格が取引価格の決定に影響を及ぼすことはほとんどないと認められる。従って、市場参加者の行動及び代表標準地との検討等を踏まえた結果、収益価格は参考にとどめ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	船戸駅南東方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	189.7 坪 (627 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗が散在する県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	紀の川市和歌山県紀の川市桃山町最上字大畑毛１５７番３
標準地の範囲
東	120 m
西	200 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	29 m
面積	630 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特定用途制限地域
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに低層の店舗等が散在する路線商業地域で、地域要因に特別な変動要因がないので、当分は現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)低層の店舗等が散在する商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後とも同様の環境を維持するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新規の店舗開発は国道や幹線道路沿いで行われているが、旧来からの商業地域では需要は乏しい。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについては、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)市中心部より離れた地域内の商業地域であり、繁華性に乏しく商業地の需要は弱い。 (2)旧桃山町に存し、県道沿いの商業地域であるが、近隣で商業施設が撤退し店舗の集積度が低いため、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１００２１公０５再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	紀の川市
地域	和歌山県紀の川市桃山町最上字大畑毛１５７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,554 円／平米 7万4,564 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,401 円／平米 8万3,976 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,658 円／平米 8万4,825 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５１２５公０５再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	紀の川市
地域	和歌山県紀の川市桃山町最上字大畑毛１５７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,202 円／平米 8万3,318 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,319 円／平米 7万7,093 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,795 円／平米 7万5,360 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５１２５公０５再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	紀の川市
地域	和歌山県紀の川市桃山町最上字大畑毛１５７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,306 円／平米 6万3,826 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,921 円／平米 9万2,307 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,864 円／平米 7万8,894 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	農住共生地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０７３２２公０５再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	紀の川市
地域	和歌山県紀の川市桃山町最上字大畑毛１５７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,124 円／平米 6万9,836 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,156 円／平米 7万9,860 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,984 円／平米 7万5,985 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情