路線価 (2023) 和歌山県伊都郡かつらぎ町大字丁ノ町字外島2529-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 伊都郡かつらぎ町和歌山県伊都郡かつらぎ町大字丁ノ町字外島２５２９番１６
価格時点	2023 年
駅名	妙寺駅 から 270m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	744万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	744万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,131 円／坪 1平米 3万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねかつらぎ町及びその周辺市町の戸建住宅地域。需要者の中心は、かつらぎ町居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は少ない。駅に比較的近い利便性のある一般住宅が見られる既成住宅地域であるが、周辺には未だ農地等も見受けられ、住宅地の需給は最近の経済状況を反映し、弱含みの状況で推移している。土地は２５０㎡程度で８００万円程度、新築の戸建物件は２３００万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏は概ねかつらぎ町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心はかつらぎ町の居住者がほとんどを占めるものと考えられる。既成住宅地域であり、新規の需要としては新規分譲地に対するものが中心となることや少子高齢化の影響から需要は弱い。土地は２００㎡程度で７５０万円程度、新築の戸建物件は２２００万円程度での取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も見られるが、自己使用の戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が成立していない。よって、収益価格は試算せず、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 共同住宅を想定することが非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。最有効使用は戸建住宅地としての利用であり、典型的な市場参加者はエンドユーザーである。したがって、代替競争関係を有する比較の観点より求めた比準価格は市場参加者の行動を反映した実証的かつ客観的な価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	妙寺駅南方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊都郡かつらぎ町和歌山県伊都郡かつらぎ町大字丁ノ町字外島２５２９番１６
標準地の範囲
東	140 m
西	20 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	11 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか、空地も見られる既成住宅地域であるが、住宅地需要は弱含みであるため、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (2)一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化は県平均より高く、人口は県平均を上回って減少傾向で、景気の長期低迷、不動産市場の不透明感等により住宅地取引は全体的に低水準である。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについては、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)比較的利便性の高い既成住宅地域であるが、空地も見られ、特別の変動要因はなく、地価は弱含みである。 (2)空地の見られる既成住宅地域であり、過疎化等の影響により需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０７３２２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	伊都郡かつらぎ町
地域	和歌山県伊都郡かつらぎ町大字丁ノ町字外島２５２９番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,821 円／平米 7万2,140 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,906 円／平米 7万5,727 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,992 円／平米 10万5,766 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７３２２公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	伊都郡かつらぎ町
地域	和歌山県伊都郡かつらぎ町大字丁ノ町字外島２５２９番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,752 円／平米 9万5,054 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,363 円／平米 8万7,156 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,535 円／平米 10万4,255 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７３２２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	伊都郡かつらぎ町
地域	和歌山県伊都郡かつらぎ町大字丁ノ町字外島２５２９番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,392 円／平米 11万394 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,524 円／平米 10万7,524 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,918 円／平米 10万5,521 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情