路線価 (2023) 和歌山県伊都郡かつらぎ町大字笠田東字男子105-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 伊都郡かつらぎ町和歌山県伊都郡かつらぎ町大字笠田東字男子１０５番３
価格時点	2023 年
駅名	笠田駅 から 350m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	942万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	945万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円／坪 1平米 3万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねかつらぎ町及び橋本市から岩出市までの紀の川沿いの周辺市町の路線商業地域。需要者は同一需給圏内に地縁性の持つ地元の個人及び法人事業者である。国道沿いの路線商業地域であるが、地域経済の情勢及び周辺市におけるロードサイド店舗及び大型商業施設の出店等の影響で需要は弱い。大規模店舗への顧客流出により商業地需要が低迷している中、取得総額はまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏はかつらぎ町及び周辺市町の商業地域の圏域。需要者の中心はかつらぎ町内の法人、個人事業者である。小売店舗の他住宅等も見られる国道沿いの路線商業地域であるが、京奈和自動車道開通の影響等により車両交通量が減少しており、商業地に対する需要は弱い。取引は件数が少なく個別性が強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道沿いに低層店舗、住宅等が混在する地域で、自用の店舗併用住宅乃至事務所が見られ、自用目的での取引が中心である。需要者の多くは収益性から意思決定を行う事業者であるが、自己使用目的が支配的で賃貸市場の成熟度は低く、賃料水準として適正なものが見出し難く、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、現状での取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は小売店舗の他、住宅等も混在する国道沿いの路線商業地域であるが、自用目的での取引が中心である。また商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度はかなり低いため、元本に対応した賃料が収受できずに収益価格は低位に試算された。従って、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	笠田駅南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	90.4 坪 (299 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊都郡かつらぎ町和歌山県伊都郡かつらぎ町大字笠田東字男子１０５番３
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地域であるが、やや衰退傾向であり、今後もその状況は変わらないものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)京奈和自動車道の開通で車両交通量が減少しており、商業地としての繁華性は減退傾向にある。地価水準は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化は県平均より高く、人口は県平均を上回って減少傾向で、景気の長期低迷等により商業地需要の減少が続き、依然地価の値下がりが続いている。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについては、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)周辺地域において、新規の出店も見られるが、地価は依然弱含み傾向である。 (2)幹線道路沿いの路線商業地域であるが、京奈和自動車道の開通により交通量が減少傾向であることから、需要は弱含み傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０７３２２公０５再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	伊都郡かつらぎ町
地域	和歌山県伊都郡かつらぎ町大字笠田東字男子１０５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,883 円／平米 9万5,487 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,305 円／平米 9万3,576 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,380 円／平米 10万3,742 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７３２２公０５再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	伊都郡かつらぎ町
地域	和歌山県伊都郡かつらぎ町大字笠田東字男子１０５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,085 円／平米 7万3,013 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,569 円／平米 11万979 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,001 円／平米 10万5,795 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７３２２公０５再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	伊都郡かつらぎ町
地域	和歌山県伊都郡かつらぎ町大字笠田東字男子１０５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,985 円／平米 7万9,294 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,975 円／平米 7万5,955 円／坪
標準価格 平米 坪	3万964 円／平米 10万2,367 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情