路線価 (2023) 和歌山県日高郡由良町大字里字吉路437-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 日高郡由良町和歌山県日高郡由良町大字里字吉路４３７番２外
価格時点	2023 年
駅名	紀伊由良駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	694万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,295 円 1平米 2万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	691万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円／坪 1平米 2万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は由良町及びその周辺市町を含む商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する法人や個人事業者である。繁華性の劣る郊外の国道沿いに存するため、地域経済の低迷と相まって、需要は弱い。商業地の取引件数が極めて少ないため、需要の中心となる価格帯は把握しづらい。 (2) 同一需給圏は由良町及びその周辺市町の御坊日高経済圏に形成される。需要の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ個人事業主や法人事業者であるが、賃料負担力に乏しく商的環境に大きな改善は見られない。人口の減少に加え、高速道路の延伸等により、地域経済の空洞化が懸念される。取引件数も少なく、取引相場の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 繁華性の低い国道沿いに低層の店舗や事務所等が混在する路線商業地域で、自用目的での取引が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度も低いため、収益価格は低位に試算された。したがって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) コンビニや低層店舗も散見される路線商業地域であるが、自己使用の取引が中心である。建物賃貸市場の成熟度は総じて低く、適正賃料水準や適正利回りの把握が困難であり、収益価格の説得力は低いと言わざるを得ない。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	紀伊由良駅南西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	81.4 坪 (269 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日高郡由良町和歌山県日高郡由良町大字里字吉路４３７番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗、事務所等が混在する路線商業地域である。津波災害への懸念はないものの、繁華性が劣り、衰退傾向にある。地域経済の低迷や人口減少等により、地価水準の下落は今後も続くものと思料される。 (2)国道沿いに店舗や事務所等が混在する路線商業地域である。特段の変動要因はなく、現状のまま推移するものと思料する。人口減少や地域経済の衰退により、地価の下落傾向は続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,295 円 1平米 2万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内中心部が津波災害の危険性が高いため、人口減少や景気低迷と相まって、不動産需要は弱い。 (2)新型コロナウィルス感染症によるショック状況は緩和されつつあるが、都市部への人口集中が続いており、地域経済の先行きは不透明である。
地域要因
(1)繁華性の劣る、国道沿いに存する路線商業地域のため、地域経済の低迷等から地価の下落が続いている。 (2)国道沿いの既存の商業地域であるものの、御坊市と比較しても商業繁華性は限定的で、地域経済の衰退もあり、今後も地価下落は継続すると予測。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６８０８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	御坊市
地域	和歌山県日高郡由良町大字里字吉路４３７番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,729 円／平米 4万2,082 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,056 円／平米 8万2,835 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,127 円／平米 8万6,376 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６８０８公０５再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	日高郡由良町
地域	和歌山県日高郡由良町大字里字吉路４３７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,839 円／平米 7万5,506 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,455 円／平米 8万4,154 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,712 円／平米 8万5,004 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６８０８公０５再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	日高郡日高町
地域	和歌山県日高郡由良町大字里字吉路４３７番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万257 円／平米 3万3,910 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,841 円／平米 6万2,288 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,916 円／平米 8万5,678 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	3.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情