路線価 (2023) 和歌山県日高郡みなべ町芝字芝添670-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 日高郡みなべ町和歌山県日高郡みなべ町芝字芝添６７０番１
価格時点	2023 年
駅名	南部駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	415万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	414万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,817 円／坪 1平米 3万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はみなべ町の住宅地域である。主たる需要者はみなべ町内の居住者であり、町外からの転入者はほとんどない。比較的利便性の良い住宅地域であるが、津波災害警戒区域に指定された既成住宅地域の需要は弱く、郊外の分譲住宅地域に土地を求める市場参加者が多い。当該地域での需要の中心価格帯は、土地で４００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏はみなべ町及び周辺市町の圏域。需要者はみなべ町内の居住者が多く圏域外からの転入者は少ない。最寄駅には徒歩圏であるものの地域の景気回復の遅れや高齢化の影響等で需要は減少傾向にある。土地は５００万円程度、新築の戸建住宅にあっては２，５００万円までが需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 画地規模が小さく、賃貸住宅の建築を想定することが困難であり、収益還元法を適用しなかった。自用目的の取引がほとんどであり、主たる需要者は市場での取引価格を重視するため、比準価格の規範性は高い。よって、代表標準地との検討に留意の上、取引市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 一般住宅が中心の既成住宅地域であるため、近隣地域に対象標準地程度の規模の収益物件は見当たらない。よって、収益還元法の適用は見送った。近隣町に存する代表標準地との検討を踏まえ、市場の実勢を十分反映した取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	南部駅北方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日高郡みなべ町和歌山県日高郡みなべ町芝字芝添６７０番１
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	11 m
面積	120 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　北５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、同様の住環境を維持していくものと予測する。町内の人口・世帯数の減少もあって、需要の減退は続き、地価の下落圧力に繋がっていくものと予測する。 (2)ＪＲ南部駅を最寄駅とする既成住宅地域であり、標準的使用に変化はなく、同様の住環境を維持するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率は県平均を上回り、少子高齢化は進行している。不動産需要に影響を与える生産年齢人口も減少しており、住宅地の取引件数は少ない。 (2)景気が持ち直していくことが期待される。ただし、世界的な金融引締め等が続き、海外景気の下振れは我が国の景気悪化リスクとなっている。
地域要因
(1)利便施設への接近性は比較的良好であるが、津波災害警戒区域に存する既成住宅地域の需要は弱い。 (2)みなべ町役場近くに位置する既成住宅地域であるが、津波浸水の想定区域でもあり地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０８１７１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	日高郡みなべ町
地域	和歌山県日高郡みなべ町芝字芝添６７０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,492 円／平米 9万4,195 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,984 円／平米 9万2,515 円／坪
標準価格 平米 坪	3万351 円／平米 10万340 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７８５９公０５再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	日高郡みなべ町
地域	和歌山県日高郡みなべ町芝字芝添６７０番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,899 円／平米 13万1,906 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,030 円／平米 12万9,033 円／坪
標準価格 平米 坪	3万708 円／平米 10万1,521 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０８１７１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	日高郡みなべ町
地域	和歌山県日高郡みなべ町芝字芝添６７０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,712 円／平米 6万5,168 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,458 円／平米 6万4,328 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,935 円／平米 9万8,965 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	北西
側道幅員2	1.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０８１７１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	日高郡みなべ町
地域	和歌山県日高郡みなべ町芝字芝添６７０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,820 円／平米 5万2,301 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,811 円／平米 5万8,883 円／坪
標準価格 平米 坪	3万86 円／平米 9万9,464 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情