路線価 (2023) 和歌山県日高郡みなべ町芝字松原446-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 日高郡みなべ町和歌山県日高郡みなべ町芝字松原４４６番７
価格時点	2023 年
駅名	南部駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	316万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	316万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,877 円／坪 1平米 4万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はみなべ町及び周辺市町の圏域。主たる需要者はみなべ町に地縁性を有する個人事業主及び法人である。町中心部の駅前商業地域であるが、商圏が狭いほか、景況を反映して土地需要及びテナント需要はともに弱い。町内における商業地の成約事例は少ない上、取引当事者の属性や取引に介在する個別事情により、市場での価格帯にばらつきが認められるため、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏はみなべ町及び周辺市町の圏域。主な需要者は店舗立地を目的とする地元個人事業者である。新規の店舗需要、供給は少ない。車利用の顧客に配慮した郊外型店舗に顧客が流出していることもあり対象地域の商業地需要は減少傾向にある。取得金額にバラつきが多く、需要の中心となる価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域経済衰退の影響を受け、収益価格は低廉に試算された。新規の賃貸需要は弱く、試算された収益価格は想定要素を多く含み、説得力は劣るものと判断する。長期安定的な賃貸市場が形成されていない商業地域にあっては、市場性に基づく価格形成が支配的といえる。よって、代表標準地との均衡に留意の上、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて鑑定評価額を決定することとした。 (2) 近隣地域及び周辺には店舗併用住宅等が見られる。自用目的での取引が中心である。鑑定評価にあたっては収益還元法をも適用したが、低位に求められた。賃料の上昇が追いついていない事等が原因と考えられる。さらに、収益還元法は想定要素が多く含まれる。以上より市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考とし代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	南部駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	23.3 坪 (77 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	公共施設、店舗併用住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日高郡みなべ町和歌山県日高郡みなべ町芝字松原４４６番７
標準地の範囲
東	180 m
西	20 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性の劣る駅前商業地域であり、新規店舗の出店等はなく、地域要因に特別な変動はない。テナント需要も弱く、地価水準の下落傾向は続くものと予測する。 (2)駅から徒歩圏で町内の中心部にある商業地域であるが、一般的な顧客はマイカーで買い物をするため郊外型の店舗に顧客が流出している。したがって対象地域の繁華性は劣る傾向である。地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,877 円 1平米 4万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業施設の整った隣接市に顧客が流出し、地域経済は低迷している。商業地としての土地需要やテナント需要は弱く、成約事例はほとんどない。 (2)個人消費、設備投資は持ち直している。住宅建設は底堅い動きとなっている。企業収益は一部に弱さが見られるものの総じて改善している。
地域要因
(1)町中心部から離れた大型店舗や隣接市の商業施設へ顧客が流出している。駅前商業地域は衰退しており、テナント需要も弱い。 (2)地域経済は未だ回復は見られず、店舗地需要は減少傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０７８５９公０５再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	日高郡みなべ町
地域	和歌山県日高郡みなべ町芝字松原４４６番７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,020 円／平米 7万2,798 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,017 円／平米 8万2,706 円／坪
標準価格 平米 坪	4万877 円／平米 13万5,139 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７８５９公０５再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	西牟婁郡上富田町
地域	和歌山県日高郡みなべ町芝字松原４４６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,371 円／平米 14万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,908 円／平米 14万1,854 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,021 円／平米 13万5,615 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７８５９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	田辺市
地域	和歌山県日高郡みなべ町芝字松原４４６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,614 円／平米 18万3,860 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,670 円／平米 18万4,045 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,237 円／平米 13万6,330 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０７８５９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	田辺市
地域	和歌山県日高郡みなべ町芝字松原４４６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,202 円／平米 13万9,520 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,708 円／平米 17万947 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,267 円／平米 13万6,429 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情