路線価 (2023) 和歌山県西牟婁郡白浜町日置字蛇原2039-62 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 西牟婁郡白浜町和歌山県西牟婁郡白浜町日置字蛇原２０３９番６２
価格時点	2023 年
駅名	紀伊日置駅 から 4200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	604万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	602万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円／坪 1平米 2万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は白浜町及び周辺市町の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者である。飲食店や小売店舗を中心とした古くからの商業地域であるが、衰退傾向にある。また、津波災害警戒区域にも指定されている。取得金額にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯の把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、白浜町及び周辺市町の商業地域の圏域。典型的需要者は地縁を持つ法人や個人事業主が殆どを占めると思料される。国道沿いであるものの、周辺市町等への顧客の流出や過疎化の影響等により繁華性に陰りが見られ、空き店舗がみられ集積の程度が低く、需要は弱含みである。なお、取引される総額や規模にばらつきが認められ、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺には低層店舗等が見られる。自用目的での取引が中心である。鑑定評価にあたっては収益還元法をも適用したが、賃貸市場の成立の程度は低く賃料の上昇が追いついていない事等から収益価格は低位に求められた。市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 当該地域は国道沿いの町営テニスコートに近接する路線商業地域である。自用目的での取引が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じて低いため、収益価格は低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、専門職業家としての良心にしたがって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	紀伊日置駅南西方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗が見られる国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西牟婁郡白浜町和歌山県西牟婁郡白浜町日置字蛇原２０３９番６２
標準地の範囲
東	180 m
西	300 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の国道沿いの路線商業地域である。海岸や洞窟等の観光資源が散在するが、高速道路の南進で対象地域の顧客の通行量が減少している。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧日置川町内の店舗等が見られる国道沿いの路線商業地域である。地域要因に特別な変動がなく、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、設備投資は持ち直している。住宅建設は底堅い動きとなっている。企業収益は一部に弱さが見られるものの総じて改善している。 (2)繁華性の高い地域の需要は堅調であるものの、先行きの不透明感や人口減少等により需要は依然弱含みである。
地域要因
(1)国道沿いであるが商環境は衰退傾向である。近隣の著名な洞窟への観光客の増加が期待される。 (2)国道沿いの旧来からの商業地域であるが、空き店舗も見られ集積の程度が低く、繁華性で劣るため、地価は依然弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０８１７１公０５再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	西牟婁郡白浜町
地域	和歌山県西牟婁郡白浜町日置字蛇原２０３９番６２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万878 円／平米 13万5,143 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,313 円／平米 12万9,969 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,236 円／平米 7万3,512 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０８１７１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	西牟婁郡白浜町
地域	和歌山県西牟婁郡白浜町日置字蛇原２０３９番６２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,540 円／平米 1万8,315 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,407 円／平米 4万7,630 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,632 円／平米 7万1,515 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０８１７１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	西牟婁郡白浜町
地域	和歌山県西牟婁郡白浜町日置字蛇原２０３９番６２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,388 円／平米 8万3,933 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,881 円／平米 12万1,929 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,217 円／平米 7万3,449 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０８１７１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	西牟婁郡白浜町
地域	和歌山県西牟婁郡白浜町日置字蛇原２０３９番６２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,276 円／平米 8万256 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,344 円／平米 8万3,787 円／坪
標準価格 平米 坪	2万757 円／平米 6万8,623 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情