路線価 (2023) 北海道札幌市中央区北2条西14-1-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区北２条西１４丁目１番１
価格時点	2023 年
駅名	西１１丁目駅 から 870m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億9,200万 円 (1696 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万8,740 円 1平米 29万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4億9,900万 円 (1696 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 97万1,964 円／坪 1平米 29万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区を主に市内の交通利便性が比較的良好な中高層マンション建築の可能な地域一円。需要者の中心はマンション・共同住宅建築目的のデベロッパー・不動産業者等である。市中心部に近い住環境が良好な当該近隣地域は比較的人気が高く、マンション用地不足もあり需要は堅調で、地価も上昇傾向が続いている。需要の中心は、規模・事業採算性等により様々で特定はし難い状況にある。 (2) 同一需給圏は主として中央区内に見られるマンション地域一円である。需要者の中心は分譲マンションのデベロッパーのほかマンションの経営、販売等を手がける大手不動産関連法人である。市内中心部のオフィス街にも近く、居住環境が良好な地域であるため、新型コロナ感染症の影響を受けつつも、マンション開発適地として土地需要は堅調である。土地需要の中心となる価格帯は画地規模により異なり、把握しがたいが１７００㎡で５億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は市中心部に近いマンション等が多い地域であり、マンションの分譲販売を想定した開発法による価格も求めた。市場実態を反映した比準価格に比して、開発法による価格は高騰した建築費等の影響から若干低めに試算された。後者価格は事業採算性を反映した価格ではあるが想定要素も多いことから、本件においては前年価格からの推移等を勘案のうえ、現実の不動産市場を反映した比準価格を採用して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地及びその周辺地域では分譲マンションの開発需要が相応に認められるため、主たる需要者の観点から、比準価格のほか、開発法による価格を求めた。開発法は実証的手法であり、建物想定、開発計画の想定等を適正に行っている。本件においては、市場性を反映した比準価格を中心に、マンション分譲を想定した開発法による価格を十分に斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西１１丁目駅北西方
距離	870 m
土地の状態
土地面積	513 坪 (1696 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層のマンションが多い知事公館周辺の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	27.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区北２条西１４丁目１番１
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	47 m
奥行き	36 m
面積	1700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	４５ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特に大きな変動要因はなく現状維持と予測する。都心近くの品等良好な住宅地でマンション需要は底堅く、地価も引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)知事公館周辺のマンション等が存する地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 95万8,740 円 1平米 29万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
前年から次年への変動率 8.2 ％
2022年	1坪 88万6,008円 1平米 26万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
前年から次年への変動率 9.7 ％
2019年	1坪 88万6,008円 1平米 26万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の住宅地は都心回帰、小規模開発等の影響から需要は堅調、総体的な供給不足もあり傾斜地の郊外住宅地も含め地価は上昇傾向で推移している。 (2)コロナショック前の生活様式に戻りつつあり、経済は回復基調にあるが、直近では物価高騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も見られる。
地域要因
(1)特に大きな変動要因はないが、都心に近く、周辺環境も良好な当地域へのマンション用地需要は底堅く、地価も上昇傾向で推移した。 (2)対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、画地の纏まった宅地供給が少ない都心部にあるためマンション適地需要は依然として堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条西１４丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,472 円／平米 99万9,972 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,668 円／平米 94万4,418 円／坪
標準価格 平米 坪	31万8,116 円／平米 105万1,691 円／坪
査定価格 平米 坪	31万8,000 円／平米 105万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	15 m
側道方位2	南西
側道幅員2	7.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条西１４丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万2,702 円／平米 96万7,673 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,571 円／平米 92万4,262 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,552 円／平米 100万3,543 円／坪
査定価格 平米 坪	30万4,000 円／平米 100万5,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条西１４丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,752 円／平米 51万8,222 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,141 円／平米 52万6,120 円／坪
標準価格 平米 坪	26万1,745 円／平米 86万5,329 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２４ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条西１４丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,911 円／平米 43万9,404 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,667 円／平米 58万7,367 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,662 円／平米 89万8,115 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	65 ％
基準容積率	215 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２４ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条西１４丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,072 円／平米 74万4,088 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,924 円／平米 73万6,987 円／坪
標準価格 平米 坪	27万8,655 円／平米 92万1,233 円／坪
査定価格 平米 坪	27万9,000 円／平米 92万2,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	西
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情