路線価 (2023) 和歌山県西牟婁郡上富田町朝来字里田1400-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 西牟婁郡上富田町和歌山県西牟婁郡上富田町朝来字里田１４００番１
価格時点	2023 年
駅名	朝来駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	906万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	899万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円／坪 1平米 3万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上富田町及び周辺市町の圏域で、需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する個人事業主及び法人である。街路条件の良い国道沿いの商業地域であるが、町外への顧客流出は継続している。又、町内における商業地としての土地取引は少なく、テナント需要も弱い。取引される商業地の規模は様々で、取引件数も少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は上富田町及び周辺市町の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者及び法人である。駅から徒歩圏の小売店舗を中心とした古くからの商業地域であるが、近年郊外型店舗に押され需要は減少傾向にある。取得金額にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯の把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) テナント物件の建設を目的とした市場参加者は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって収益性で土地価格が決定されるには至っておらず、想定要素を多く含む収益価格が得られた。商業地事例の乏しさから、比準価格の試算にあたり採用した事例は隣接市町内のものを含めたが、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高い。よって本件では、比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて鑑定評価額を決定することとした。 (2) 一般には収益性が重視される商業地域であるが、近隣地域には自用での店舗などが多く、対象地域の不動産需要者はその不動産がいくらで取引されるかという市場性に重きを置く傾向にある。鑑定評価にあたっては収益還元法をも適用したが、やや低位に求められた。鑑定評価額の決定にあたっては、より実証的な取引事例比較法による比準価格を妥当と認め、収益価格は参考にとどめ上記の如く決定した。
交通
交通施設	朝来駅南東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗が多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西牟婁郡上富田町和歌山県西牟婁郡上富田町朝来字里田１４００番１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該国道沿いには顧客を誘引する商業施設も立地しているが、全般的にテナント需要は弱い。隣接市への顧客の流出のほか、役場周辺への商業施設の集積が進んでおり、今後も地価の弱含み傾向は続くものと予測する。 (2)国道沿いの商業地域であり、小売店舗等が多く見られるが、近年は繁華性が劣りつつある。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)テナント需要は弱く、商業地としての土地取引は少ないが、近年は役場周辺の県道沿いの地域に商業施設の集積がみられる。 (2)個人消費、設備投資は持ち直している。住宅建設は底堅い動きとなっている。企業収益は一部に弱さが見られるものの総じて改善している。
地域要因
(1)隣接市の商業施設等へ顧客が流出しており、土地需要及びテナント需要は共に弱い。 (2)地域の核となっているスーパーに競合するような商業施設が周辺にオープンしたため、対象地域の繁華性がやや劣ってきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０７８５９公０５再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	西牟婁郡上富田町
地域	和歌山県西牟婁郡上富田町朝来字里田１４００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,371 円／平米 14万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,908 円／平米 14万1,854 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,438 円／平米 13万382 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７８５９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	西牟婁郡上富田町
地域	和歌山県西牟婁郡上富田町朝来字里田１４００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,993 円／平米 8万9,239 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,493 円／平米 9万7,504 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,588 円／平米 13万878 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０８１７１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	西牟婁郡白浜町
地域	和歌山県西牟婁郡上富田町朝来字里田１４００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,404 円／平米 13万6,882 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,134 円／平米 12万9,377 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０７８５９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	田辺市
地域	和歌山県西牟婁郡上富田町朝来字里田１４００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,202 円／平米 13万9,520 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,708 円／平米 17万947 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,562 円／平米 13万792 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情