路線価 (2023) 和歌山県東牟婁郡那智勝浦町大字築地4-2-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 東牟婁郡那智勝浦町和歌山県東牟婁郡那智勝浦町大字築地４丁目２番９
価格時点	2023 年
駅名	紀伊勝浦駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	275万 円 (70 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	274万 円 (70 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円／坪 1平米 3万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那智勝浦町及びその周辺市町の商業地域を中心とした圏域。需要者の中心は、那智勝浦町内の法人、個人事業者が多いものと考えられる。駅前の中心商業地であるが、車を利用した地元客、観光客が多く、国道沿いや郊外型大規模店舗への顧客流出が顕著で、電車利用の観光客の減少もあり、駅前地区への出店の動きは乏しく、繁華性は低下傾向にある。この様な状況から需要は弱い。需要の中心となる価格帯は需給双方の個別性が強いため把握困難である。 (2) 同一需給圏は那智勝浦町及び新宮市の商業地域の範囲。需要者の中心は、那智勝浦町に地縁性をもつ個人事業者等が中心であるが、チェーン展開する店舗事業者も想定できる。駅前の旧来からの店舗集積地域であるが、近接する新宮市の大規模店舗への顧客流出や観光客の減少から商業地需要は弱含みが継続している。需要の中心価格帯については取得総額のバラツキから見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、那智勝浦町内の信頼性のある取引事例から試算したもので、市場の実態を反映した実証的価格である。対象地域は、小規模の店舗併用住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、自用目的の取引が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、需要動向から賃料も低迷しているため、収益価格は低位に試算された。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 低層の店舗を想定して収益価格を試算したが、信頼性のある賃貸事例の収集及び想定条件に限度があるほか、地価水準に見合う賃料水準の回復が遅れている現状から低位に試算された。したがって、現状での市場の実体を反映した取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	紀伊勝浦駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	21.2 坪 (70 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の店舗併用住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東牟婁郡那智勝浦町和歌山県東牟婁郡那智勝浦町大字築地４丁目２番９
標準地の範囲
東	110 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	宅造規制区域
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土産物店、飲食店を中心とした駅前の商業地域であるが、駅前商店街は衰退が続いており、観光客は戻りつつあるが、新型コロナ前の水準には届かず観光客の減少傾向があり、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (2)駅前の商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変化要因はない。コロナ禍の影響から観光客の減少し、地価水準は引き続き弱含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、過疎化・高齢化等の社会的要因はあるが、観光産業の多い紀南地方では、全国旅行支援による影響が一部で認められるが、景気回復は遅い。 (2)和歌山県の経済指標ではコロナ禍の落ち着きから個人消費面は持ち直し、企業活動面は徐々に回復。新設住宅着工数は、対前年で底堅く推移している。
地域要因
(1)駅前商店街であるが、利用する観光客も減少しており、商況は衰退傾向が続いている。また、新宮市の大型スーパーへの顧客流出も認められる。 (2)駅前の商業地域であるが、観光客の減少等による地域経済の衰退で商業地需要の低迷が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５００１公０５再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	東牟婁郡那智勝浦町
地域	和歌山県東牟婁郡那智勝浦町大字築地４丁目２番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,574 円／平米 11万7,608 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,170 円／平米 12万6,190 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,351 円／平米 13万94 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５００１公０５再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	東牟婁郡那智勝浦町
地域	和歌山県東牟婁郡那智勝浦町大字築地４丁目２番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,867 円／平米 10万5,352 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,888 円／平米 11万8,646 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,888 円／平米 11万8,646 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５００１公０５再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	東牟婁郡那智勝浦町
地域	和歌山県東牟婁郡那智勝浦町大字築地４丁目２番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,953 円／平米 10万5,637 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,475 円／平米 10万4,056 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,858 円／平米 12万8,465 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５００１公０５再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	東牟婁郡那智勝浦町
地域	和歌山県東牟婁郡那智勝浦町大字築地４丁目２番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5 円／平米 9万9,197 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,556 円／平米 9万7,712 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,356 円／平米 13万111 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情