路線価 (2023) 鳥取県鳥取市吉成字下池田1022 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 鳥取市鳥取県鳥取市吉成字下池田１０２２番
価格時点	2023 年
駅名	鳥取駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円／坪 1平米 6万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、ＪＲ鳥取駅の南方新袋川以南大路川以北、千代川右岸から県道八坂鳥取停車場線までの圏域。広域的には大路川以南国道２９号線以北まで。需要者は住宅取得を目的とする平均所得層の一次取得者が中心で、需要層は厚い。中心市街地や公共利便施設への接近性に恵まれており、人気の高い圏域で需給動向は比較的活発。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件で３，５００万円～４，０００万円程度。 (2) 同一需給圏は鳥取市南部の中規模住宅地で、需要者の中心は鳥取市及びその周辺の居住者。近隣地域周辺は宅地分譲が活発でこれまで需給は比較的安定し、需給関係はやや持ち直し傾向にあり、既に地価は高めの水準に達している。当該地域は開発時期が古く、画地規模も大きいことから、将来的な地価の上昇は期待できない。総額面における需要の中心は、土地では１，５００万円以下、土地の細分化により、１，０００万円程度の市場も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例から試算された価格である。一方、収益価格は比準価格に比べ４１％余り低めに試算された。想定建物・賃料等の設定は適切であるが、収益性を目的とした取引は殆どなく、居住性を目的とした取引が主であることから、収益価格は比準価格ほどの説得力はない。したがって、比準価格を標準とし、近隣地域及び類似地域の動向等について再検討した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 鳥取市中心部に近い一般住宅地域であり、人気が高かった地域である。画地規模が大きいものの、単価的底値感から反転が見受けられる。市場性を中心に価格形成される地域であることから、一般的要因を踏まえ、対前年度価格との変動率に留意し、比準価格を採用し、収益価格を参考として、標記をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鳥取駅南西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥取市鳥取県鳥取市吉成字下池田１０２２番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	中心部への接近性に恵まれた区画整然とした住宅地域。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　郊外住宅地域の中でも比較的中心部に近い住宅地域。交通利便性や居住環境の良さから根強い人気のある地域。ただ、他圏域との競合もあって、地価は強含みながらも上下に変動しながら推移すると予測する。 (2)郊外住宅地域としてほぼ熟成しており、現況のまま推移。地価は、景気低迷等の不確定要素の影響等を受けているが、金利低下の影響により需給関係は均衡しており、地価水準は概ね横這いからやや上昇気味の傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローン減税、移住支援等需要を喚起する施策はあるが、人口減少、高齢化、新型コロナの影響等もあり、地域によって需要に強弱あり。 (2)景気は弱く鳥取市の人口は微減。地価は、コロナの影響が長引く気配のため不透明な状況が続く。
地域要因
(1)地域要因の変化は見られない。「吉成」では令和４年１０月３１日時点で対前年比同月比人口３人減、世帯数２３世帯増。 (2)周辺住宅地の不動産市場の需要は回復傾向にあったり、根強い需要がある。景気低迷の影響により不透明な状況。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231081 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市吉成字下池田１０２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,812 円／平米 16万1,372 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,919 円／平米 17万4,950 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,919 円／平米 17万4,950 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231081 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市吉成字下池田１０２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,730 円／平米 15万7,795 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,778 円／平米 15万7,954 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,778 円／平米 15万7,954 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市吉成字下池田１０２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,135 円／平米 24万1,784 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,135 円／平米 24万1,784 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,135 円／平米 24万1,784 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231013 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市吉成字下池田１０２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,152 円／平米 25万5,065 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,078 円／平米 25万8,126 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,464 円／平米 22万9,648 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231013 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市吉成字下池田１０２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,675 円／平米 27万18 円／坪
推定価格 平米 坪	8万248 円／平米 26万5,300 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,754 円／平米 24万525 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情