路線価 (2023) 宮城県仙台市泉区八乙女3-6-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市泉区宮城県仙台市泉区八乙女３丁目６番１１
価格時点	2023 年
駅名	八乙女駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 31万764 円
1平米当たり	1平米 9万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円／坪 1平米 12万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として、地下鉄南北線・八乙女駅もしくは黒松駅周辺の住宅地域一帯。需要者は、中心部への接近性や生活の利便性等を重視する購買層が主体となる。地下鉄駅の徒歩圏にはないが、区画は整然として商業施設などに恵まれており、住環境は良好で、幹線道路への接続も良い。供給は少ないが、出物があると高値になるケースが見られ、宅地需要は安定している。土地は２５０㎡前後で３３００万円前後、新築戸建物件は５５００万円前後が取引の中心。 (2) 同一需給圏は地下鉄南北線「八乙女」駅周辺の住宅地域。需要者の中心は居住環境や生活利便性を重視する共働き世帯で。中規模画地では共同住宅の取得を目的とする不動産業者となる。周辺に商業施設が多く区画整然として居住環境に優れ、供給が少ないこともあり、需要は強い。取引の中心価格帯は、２５０㎡程度の土地で３０００万円台前半、新築戸建住宅は５０００万円を超える。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺でアパートも見られるが、収益目的で新たに土地を取得するよりも、利便性などを重視する自己使用目的の住宅取得が取引の中心。収益価格は、賃料の遅行性から、近年の地価上昇に相応した賃料相場になってはおらず、また賃料水準には一定の上限があることや、建築費の高騰で低位に試算された。よって代替性を有する市内の取引事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 居住の快適性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視して意思決定を行う傾向が強い。比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映し説得力が高い。収益価格は、賃料水準に最近の地価上昇が十分に反映されておらず低位に試算されており、また想定要素も多いことから説得力は劣る。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八乙女駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	78 坪 (258 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、マンションが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市泉区宮城県仙台市泉区八乙女３丁目６番１１
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和５０年代から平成にかけて土地区画整理事業で開発された住宅地域。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心にマンション等が混在する住宅地域で、幹線道路の背後に位置する。地下鉄駅の徒歩圏にはないが生活環境が良好で、たまに供給があると高値になり、地価の上方修正が進む。当面、こうした要因で推移。 (2)戸建住宅とマンションが混在する利便性と良好な居住環境を兼ね備えた住宅地域であり、需要は強い。供給が少ないため、高値となる事例もみられ、地価は安定した上昇が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 8.5 ％
2022年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 8.5 ％
2019年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)泉区内の住宅市場は、コロナ禍やインフレが進む中、低金利等もあり堅調に推移。地下鉄駅へのアクセスや商業施設に恵まれた地域は特に需要が高い。 (2)低金利を背景に、コロナ禍にあっても利便性と居住環境の優れた地域での地価上昇は続いている。
地域要因
(1)地下鉄駅への接近性は普通程度。街区は整然とし、商業施設にも恵まれ生活の利便性は良好である。需要は高いが供給は少ない。 (2)周辺の幹線道路沿いに商業施設が多く居住環境も良好な地域で、供給が少ないこともあり、需要は強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区八乙女３丁目６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,850 円／平米 48万2,180 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,850 円／平米 48万2,180 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,769 円／平米 40万5,874 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	6.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313090 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区八乙女３丁目６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,724 円／平米 60万4,086 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,908 円／平米 46万9,148 円／坪
標準価格 平米 坪	13万71 円／平米 43万15 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313040 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区八乙女３丁目６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,098 円／平米 41万3,574 円／坪
推定価格 平米 坪	13万757 円／平米 43万2,283 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,356 円／平米 40万7,815 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313090 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区八乙女３丁目６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,365 円／平米 29万2,135 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,799 円／平米 37万9,525 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,839 円／平米 40万9,412 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313090 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区八乙女３丁目６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,890 円／平米 31万7,012 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,161 円／平米 31万7,908 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,968 円／平米 40万6,532 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情