路線価 (2023) 鳥取県鳥取市西町3-411 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 鳥取市鳥取県鳥取市西町３丁目４１１番
価格時点	2023 年
駅名	鳥取駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円／坪 1平米 8万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、久松山山麓の古くからの閑静な住宅地域で、「東町」、「西町」を中心とし、「上町」、「中町」、「湯所町」、「江崎町」等を含む圏域。需要者の属性は所得の高い中年以上の個人が中心で、圏域内に価値を見いだす地縁的選考性の強い需要者のほかに圏域外からの転入も見られる。根強い需要がある割に供給が少ないといった需給ギャップが慢性的に生じている。需要の価格帯は、土地は２，０００万円前後、新築戸建物件の供給は見られない。 (2) 同一需給圏は「千代川」以東の旧鳥取市市街地の一般住宅地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域居住者がほとんどである。熟成した住宅地域であり宅地供給が少ないため、市場は底堅い。土地は２５０㎡程度で２０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、多数の規範性のある取引事例により試算された価格であり説得力に富む。一方、収益価格は、比準価格に比べて４０％近く低めに試算された。近隣地域は住宅地の居住性・快適性を中心に地価形成されている。したがって、標準地に賃貸物件を想定し賃料収入を基にして試算された収益価格の説得力は弱い。以上の結果、比準価格を標準とし、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の動向等にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、賃貸アパートも見られるが、需要の中心は自己使用目的の戸建住宅用地である。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。以上から、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、再吟味のうえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥取駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	74.4 坪 (246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ旧市街地の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥取市鳥取県鳥取市西町３丁目４１１番
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	既成市街地内の閑静な住宅地域。
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　既成市街地内の閑静な住宅地域。地域要因の変化もなく居住環境良好な住宅地域として推移している。今後とも現状有姿の状況が続き、地価は横ばい基調ながらも上下に変動しながら推移すると予測する。 (2)住宅地域としての熟成度は高く、今後とも閑静な住環境を維持しながら、静態的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローン減税、移住支援等需要を喚起する施策はあるが、人口減少、高齢化、新型コロナの影響等もあり、地域によって需要に強弱あり。 (2)景気は弱く鳥取市の人口は微減。地価は、コロナの影響が長引く気配のため不透明な状況が続く。
地域要因
(1)地域要因の変化は見られない。因みに、「西町３丁目」は令和４年１０月３１日時点で対前年比同月比人口９人減、世帯数４世帯減。 (2)周辺住宅地の不動産市場の需要は回復しつつあったが、景気低迷の影響により不透明な状況。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231081 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市西町３丁目４１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,408 円／平米 23万9,381 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,354 円／平米 28万8,792 円／坪
標準価格 平米 坪	8万883 円／平米 26万7,399 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231013 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市西町３丁目４１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,406 円／平米 28万5,658 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,712 円／平米 28万58 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,712 円／平米 28万58 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市西町３丁目４１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,849 円／平米 24万4,145 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,401 円／平米 23万9,358 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,992 円／平米 27万7,678 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,800 円／平米 28万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231073 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市西町３丁目４１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,361 円／平米 22万6,001 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,959 円／平米 23万7,896 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,117 円／平米 28万8,009 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,000 円／平米 29万928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市西町３丁目４１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,552 円／平米 20万6,797 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,552 円／平米 20万6,797 円／坪
標準価格 平米 坪	8万298 円／平米 26万5,465 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,100 円／平米 26万8,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情