路線価 (2023) 鳥取県鳥取市新字上大樋井83-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 鳥取市鳥取県鳥取市新字上大樋井８３番３０
価格時点	2023 年
駅名	鳥取駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,617 円／坪 1平米 6万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、旧鳥取市南部の郊外住宅地域で、県道八坂鳥取停車場線以東ＪＲ因美線以西の旧袋川と大路川挟まれた圏域。需要者は住宅取得を目的とする平均所得層の一次所得者が中心で、需要層は比較的厚い。中心市街地や公共利便施設への接近性に恵まれており、人気の高い圏域で需給動向は比較的活発である。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円～１，２００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円～４，０００万円程度と思料される。 (2) 　同一需給圏は、新、大覚寺、雲山地区の新興住宅地域と判定した。典型的な需要者は、中間所得層の個人が中心で、他圏域からの転入が多い地域である。区画整然とした中規模住宅地として発展し良好な居住環境を維持しているが、住宅地の供給が多くなり相対的にやや競争力が低下している。需要の中心となる価格帯は、１，０００～１，２００万円程度が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　共同住宅等の賃貸物件は比較的多く見られるが、土地所有者の現金確保、相続税対策等によるものが殆どで、土地を購入してアパート経営をすることは非現実的である。また、近隣地域は住宅地の居住性・快適性を中心に地価形成されている。これらのことを考量すれば、収益価格は現実味に欠け説得力は劣る。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地の価格を規準とした価格との均衡等を総合考量した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　取引事例比較法は、同一需給圏内の信頼性の高い事例により比準したもので規範性の高い価格が求められたと思料する。収益還元法は、類似性の高い賃貸事例により試算したが、将来予測についての不確実性を含むもので、急激な建築費高騰が収益性悪化要因となっており低位に求められたと思料する。現在の市場特性を踏まえ試算価格を再吟味し、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鳥取駅南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥取市鳥取県鳥取市新字上大樋井８３番３０
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ鳥取駅南東方２ｋｍ圏域の郊外住宅地域。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　ＪＲ鳥取駅南東方で中心市街地に比較的近い郊外住宅地域。中規模一般住宅が建ち並び熟成した地域を形成。根強い需要に支えられ、今後とも良好な居住環境を維持しながら推移すると予測される。地価は横ばい基調。 (2)　区画整然とした住宅地域として成熟しているものの、周辺地域での宅地開発が活発で相対的にやや劣勢である。土地価格は概ね横ばいで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローン減税、移住支援等需要を喚起する施策はあるが、人口減少、高齢化、新型コロナの影響等もあり、地域によって需要に強弱あり。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいでいるが、紛争による資源価格高騰の影響、金利変動による金融市場の反応に注視する必要がある。
地域要因
(1)地域要因の変動はない。因みに、「新」では令和４年１０月末現在対前年同月比で人口増減なし、世帯数７世帯増。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231081 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市新字上大樋井８３番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,026 円／平米 15万2,162 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,657 円／平米 17万778 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,013 円／平米 20万5,015 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231013 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市新字上大樋井８３番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,315 円／平米 17万6,259 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,635 円／平米 17万7,317 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,294 円／平米 18万2,802 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231081 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市新字上大樋井８３番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,301 円／平米 15万3,071 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,733 円／平米 15万7,805 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,224 円／平米 17万2,653 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231071 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市新字上大樋井８３番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,105 円／平米 21万1,931 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,470 円／平米 20万9,832 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,433 円／平米 21万6,321 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231071 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市新字上大樋井８３番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万143 円／平米 23万1,893 円／坪
推定価格 平米 坪	7万143 円／平米 23万1,893 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,066 円／平米 24万1,556 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,500 円／平米 24万6,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情