路線価 (2023) 鳥取県鳥取市西町1-202-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 鳥取市鳥取県鳥取市西町１丁目２０２番２外
価格時点	2023 年
駅名	鳥取駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円／坪 1平米 8万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鳥取市中心部の幹線道路沿いの商業地域及びその背後の商住併用地域。需要者の中心は、地元企業が中心で、県外企業の進出も見込まれ、多様な事業者が考えられる。市場動向は、市庁舎移転により需要の減退が見込まれ、また、跡地利用も不明確であり、衰退傾向が続くと予想される。 (2) 同一需給圏を中心市街地の幹線道路沿いやＪＲ鳥取駅付近の商業地域と判定した。需要者は地元企業が中心であるが、県外企業の参入も期待できる。市役所の移転に伴い人通りの減少が顕著であり、飲食店等を中心に店舗の撤退が現実のものとなっている。図書館、多目的ホール、総合病院等が立地し、市民が集いやすい環境ではあるが、今後の需要の減退は避けられないものと思料される。取引される規模や価格はまちまちであり、中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心部の商業地域であるが、事務所需要等の減退が見込まれ、自己使用目的の業務用地としての使用が中心と考えられる。取引価格を指標に価格が決定される傾向が強く、収益目的での需要は限定的と思料する。以上から、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえて再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市役所が移転した現状を踏まえると、投資目的の需要を期待することは難しいため、収益価格の精度は相対的に劣るものと思料される。比準価格は中心市街地の商業地域で成約した取引事例を基礎として試算しており、需要者の意思決定の内容が価格に反映されている点において重視すべき価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥取駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	93 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	374 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥取市鳥取県鳥取市西町１丁目２０２番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	33 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	官公庁のほか事務所、飲食店等が見られる商業地域
街路	２６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	93 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	374 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市役所移転により、需要の減退が見込まれる。周辺の人通りは減少し、撤退した店舗も見られる。移転跡地の利用計画も不明確であり、衰退すると予想する。 (2)市役所の移転はいまだ大きな影響を及ぼしており、今後も飲食店・日用品店等の需要の減少が見込まれる。地価水準は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 26万8,778円 1平米 8万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 26万8,778円 1平米 8万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は弱く鳥取市の人口は微減。地価は、コロナの影響が長引く気配のため不透明な状況が続く。 (2)郊外型大型店やネット通販の台頭により、中心市街地の空洞化は深刻さを増している。
地域要因
(1)市役所移転により、商業地として衰退化しており、地価は下落傾向で推移すると予想される。 (2)市役所移転による影響は大きく、特に市役所職員を対象とした業種の需要の減退が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231073 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市西町１丁目２０２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,775 円／平米 28万266 円／坪
推定価格 平米 坪	8万738 円／平米 26万6,920 円／坪
標準価格 平米 坪	8万18 円／平米 26万4,540 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231081 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市西町１丁目２０２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,122 円／平米 21万8,599 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,533 円／平米 22万9,876 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,326 円／平米 25万2,334 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,300 円／平米 25万2,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231073 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市西町１丁目２０２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,925 円／平米 17万4,970 円／坪
推定価格 平米 坪	5万808 円／平米 16万7,971 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,388 円／平米 26万2,457 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231081 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市西町１丁目２０２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,901 円／平米 40万6,311 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,243 円／平米 39万911 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,437 円／平米 39万4,859 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	352 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231033 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市西町１丁目２０２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,633 円／平米 25万9,961 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,772 円／平米 27万3,644 円／坪
標準価格 平米 坪	8万439 円／平米 26万5,931 円／坪
査定価格 平米 坪	8万400 円／平米 26万5,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情