路線価 (2023) 鳥取県鳥取市今町2-285 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 鳥取市鳥取県鳥取市今町２丁目２８５番
価格時点	2023 年
駅名	鳥取駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,882 円／坪 1平米 6万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、ＪＲ鳥取駅を中心とする幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者は卸売・小売・飲食業、サービス業を生業とする法人、個人。市役所が近くにできた割に需要動向は低調。顧客は郊外の大型店舗や通販等に奪われ、また、事業の効率化等に基づく支店・営業所の撤退により事業所需要も乏しいことに起因する。画地規模が一様ではなく、また、利用用途も様々であること等により、需要の価格帯を指摘することは困難である。 (2) 同一需給圏を、鳥取駅を中心とする商業地域の圏域と判定した。主たる需要者は店舗事務所ビルの所有を目的とする県内外の事業者が想定される。国道沿いで自動車交通量は多い一方、歩行者は少なく、鳥取駅に近い商業地域であるが、繁華性等に難があり、市場は弱含みにて推移している。画地規模、取引目的等は様々で、市場での需要の中心となる価格帯は特にない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から試算された価格であり、近隣地域の地価水準を的確に指摘している。一方、収益価格は比準価格に比べ、３５％近く低めに試算された。想定建物・賃料等の設定は適切であるが、収益が将来に亘ってどの程度確保されるかといった不安定さ等もあり、比準価格ほどの説得力はない。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は鳥取駅近くの商業地域に所在し、事務所ビル等の賃貸収益用物件も見られるが、取引市場における主たる需要者は周辺の取引価格水準を重視しており、類似地域の取引事例から求められた比準価格の規範性は高く、収益価格の規範性は劣ると判断した。また、既成宅地のため積算価格の試算はできない。したがって、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡等をも考慮して、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥取駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	106.8 坪 (353 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥取市鳥取県鳥取市今町２丁目２８５番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ鳥取駅に近接する国道沿いの商業地域。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　ＪＲ鳥取駅に近く街路条件にも恵まれ、また、通過交通量も多い地域でありながら、商業地域としての繁華性に欠ける。ＪＲ鳥取駅からの人の流れの方向が近隣地域に向かっていないことによる。地価は下落基調が続く。 (2)鳥取駅に近い国道沿いの商業地域であるが、歩行者は少なく、繁華性に難がある。鳥取市役所本庁舎や周辺の商業地に近いがその影響は殆どなく、今後も概ね現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万5,882円 1平米 6万5,300円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＷＥＢ取引、大型小売店舗等による商品購入等消費行動や商業構造の変化及び支店・営業所等の再編に伴うテナントの減少が継続。既存商業地の衰退。 (2)感染症拡大による不安定な市場環境にあり、影響が少なく底堅い地域と、そうでない地域がみられることに留意が必要である。
地域要因
(1)令和元年１１月の市役所移転の影響もない。地域要因の変化の兆しも見られない。旧態依然とした状況が続き、衰退気味に推移している。 (2)鳥取市役所本庁舎や周辺商業地に近いが、その影響は殆どなく、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市今町２丁目２８５番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,524 円／平米 21万10 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,967 円／平米 20万4,863 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,872 円／平米 22万4,385 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市今町２丁目２８５番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,210 円／平米 17万9,218 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,505 円／平米 17万6,888 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,506 円／平米 20万6,645 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	82 ％
基準容積率	260 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市今町２丁目２８５番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,383 円／平米 21万2,850 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,830 円／平米 18万7,880 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,287 円／平米 21万2,533 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市今町２丁目２８５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,128 円／平米 23万5,149 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,867 円／平米 24万898 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,243 円／平米 21万8,999 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市今町２丁目２８５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,779 円／平米 21万853 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,436 円／平米 21万9,637 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情