路線価 (2023) 鳥取県鳥取市安長字中畦295-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 鳥取市鳥取県鳥取市安長字中畦２９５番２外
価格時点	2023 年
駅名	鳥取駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (1653 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,065 円 1平米 7万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (1653 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,065 円／坪 1平米 7万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鳥取市郊外の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は鳥取県内外の中規模資本の事業者が多い。現在の地価水準は、ほぼ適正水準にあって取引に市場参入しやすい状況にある。飲食店の多い地域で、市場動向は、コロナの影響により、様子見状況と思われるが、根強い需要があり、需給は均衡していると推測する。 (2) 同一需給圏は、旧鳥取市内における幹線道路沿いの路線商業地域が存する圏域。需要者の中心は小売業・飲食業等の法人事業者であるが、全国展開の店舗も多く出店している。市内随一の路線商業地域であることから、新型コロナウイルス感染症の影響を受けた人の流れも戻りつつあり、需要も回復傾向にある。取引としての需要の中心については、敷地規模がまちまちであるため、その中心価格帯を見いだすのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要は自己使用目的の業務用地としての取引が中心で、取引価格を指標に価格が決定される傾向が強いと考えられる。収益目的での取引は限定され、収益価格の位置づけは相対的に劣ると考えられる。以上から、比準価格を重視し、収益価格を参考として、過去の価格変動要因の推移等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内に存する信頼性の高い事例を採用して試算したものであり、規範性は高いものと思料される。また、収益価格は、賃貸物件は低層店舗を中心としているものの、賃貸事例が少ない上での試算であり、規範性は低いものと判断される。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥取駅北西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	500 坪 (1653 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店や郊外型店舗が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥取市鳥取県鳥取市安長字中畦２９５番２外
標準地の範囲
東	350 m
西	400 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	33 m
面積	1650 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	郊外型店舗が並ぶ路線商業地域
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外型路線商業地域としてほぼ熟成しており、概ね現況のまま推移していくものと思われるが、コロナの影響が長引くと、影響が懸念される。 (2)郊外型路線商業地域として熟成しており、現況のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,065 円 1平米 7万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万4,065 円 1平米 7万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は弱く鳥取市の人口は微減。地価は、コロナの影響が長引く気配のため不透明な状況が続く。 (2)景気後退の影響を受け、商業地全体の市場は低迷しているものの、商業集積が進んでいる地域においては需要が期待できる。
地域要因
(1)地域要因の変動は特に認められない。飲食店が多いため、コロナの影響を受けているが、根強い需要がある。 (2)郊外のロードサイド商業地域であり人気は根強いものがある。人出の回復が見え始めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231073 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市安長字中畦２９５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,659 円／平米 24万211 円／坪
推定価格 平米 坪	7万611 円／平米 23万3,440 円／坪
標準価格 平米 坪	7万611 円／平米 23万3,440 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231073 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市安長字中畦２９５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,649 円／平米 26万14 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,649 円／平米 26万14 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,305 円／平米 23万5,734 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231073 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市安長字中畦２９５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,965 円／平米 15万5,266 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,878 円／平米 20万4,569 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,535 円／平米 23万6,495 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231073 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市安長字中畦２９５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,700 円／平米 22万7,122 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,419 円／平米 22万2,887 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,646 円／平米 23万6,862 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,600 円／平米 23万6,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	南東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231074 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市安長字中畦２９５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,819 円／平米 23万822 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,800 円／平米 23万759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情