路線価 (2023) 鳥取県鳥取市南隈550外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 鳥取市鳥取県鳥取市南隈５５０番外
価格時点	2023 年
駅名	鳥取駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,860万 円 (659 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,860万 円 (659 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円／坪 1平米 5万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、千代川左岸の郊外の商業地域。需要者の中心は、物販、飲食等の事業用地の取得を目的とする法人であり、地元企業のほか全国展開の企業も含む。中心市街地の商業地から郊外の路線商業店舗や大型店舗への商業中心地のシフト、顧客の購買行動の変化等により、商業集積が進む。事業用借地権が主流であり、需要の中心となる価格帯は把握しづらいが、周辺の路線商業地域では６０，０００円／㎡～７０，０００円／㎡程度が地価水準と考察する。 (2) 同一需給圏は、旧鳥取市郊外において商業地域が存する圏域。需要者の中心は小売業・飲食業等の法人事業者であるが、県内に限らず、全国展開の店舗も多く出店している。郊外型大規模店舗の集客力の効果で週末には鳥取県東部以外にも中部、遠くは兵庫県北部等からも顧客を呼び込んでいたが、陰りが見え始めてきた。取引としての需要の中心については、敷地規模がまちまちであるため、その中心価格帯を見いだすのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例から試算された価格である。一方、収益価格は比準価格に比べ、２６％近く低めに試算された。想定建物・賃料等の設定は適切であるが、収益が将来に亘ってどの程度確保されるかといった不安定さがあり、比準価格ほどの説得力はない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考にするとともに、代表標準地との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内に存する４事例より試算を行ったものであるが、実際の取引を基準としており、信頼性は高い。また、収益価格は、賃貸建物の建築仕様及び駐車場の広さの程度によって、収益性が大きく左右されるため、信頼性においてやや劣るものと判断される。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を加えた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥取駅北西方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	199.3 坪 (659 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模店舗、飲食店舗等が集まる新興商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥取市鳥取県鳥取市南隈５５０番外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	250 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	25 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	郊外大型店舗が集積する商業地域。
街路	１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外大型店舗、飲食店等が多い商業ゾーン。全国展開する店舗が集積しており、顧客吸引力が高い。商圏は鳥取県中部～兵庫県北部に及ぶ。商業施設の飽和状態も見られ、地価は横ばい～弱含みで推移すると予測する。 (2)郊外型大型店舗を中心とした商業地域であり、大きな集客力を保持していたが、他地域への店舗の移動もあり、やや陰りが見え始めているため、今後の動向が注目される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ネット取引や郊外大型小売店舗等を中心とした消費行動や商業構造の変化で、既存商店街の衰退、大型店舗・路線商業地の賑わいといった様相が続く。 (2)景気後退の影響を受け、商業地全体の市場は低迷しているものの、商業集積が進んでいる地域においては需要が期待できる。
地域要因
(1)大型店舗を核として地域が熟成。やや飽和状態が見られ、地価は横ばい基調～弱含みか。 (2)大規模な駐車場を有する郊外型大型店を中心に集客力を誇っていたが、マンネリ化もありやや人気に陰りが見え始めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市南隈５５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,059 円／平米 11万5,905 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,038 円／平米 11万2,530 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,763 円／平米 16万4,516 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231013 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市南隈５５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,576 円／平米 20万3,570 円／坪
推定価格 平米 坪	6万369 円／平米 19万9,580 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,194 円／平米 21万8,837 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市南隈５５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,042 円／平米 17万8,663 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,613 円／平米 17万7,245 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231013 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市南隈５５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,753 円／平米 13万1,423 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,154 円／平米 14万2,667 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,184 円／平米 18万2,438 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231073 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市南隈５５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,659 円／平米 24万211 円／坪
推定価格 平米 坪	7万611 円／平米 23万3,440 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,902 円／平米 17万8,200 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情