路線価 (2023) 鳥取県鳥取市河原町河原字中河原屋敷72-15外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 鳥取市鳥取県鳥取市河原町河原字中河原屋敷７２番１５外
価格時点	2023 年
駅名	河原駅 から 3100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円／坪 1平米 2万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、旧河原町及び隣接する八頭町一円を同一需給圏と判定した。典型的な需要者は、主として当該圏域に地縁性を有する個人、個人事業者が中心と判定する。鳥取市中心部の大型商業施設等との代替競争により衰退基調である。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少なく把握は難しいが、土地総額で１，０００万円程度が中心と考える。 (2) 同一需給圏を、鳥取市の旧町村または隣接の八頭町に商業地域または商住混在地域の存する圏域と判定した。主たる需要者は小規模店舗等を営む個人事業者等が中心と把握される。旧町村の商業地域は、自動車利用による鳥取市中心部への顧客流出により商業繁華性は緩やかに低下しつつあり、不動産市場は弱含みの傾向が継続している。取引規模等は多様であるため、市場での中心となる価格帯は特にない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域から比較可能な取引事例を補修正して求めた価格で、市場の実態を反映している。対象標準地は旧河原町中心部の商業地域に所在し、収益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用しない。対象標準地は小売店舗が立ち並ぶ県道沿いの商業地域内で、事情補正を含まず、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡にも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は旧河原町の商業地域に存し、主たる需要者は個人事業者等が中心で、主に周辺の取引価格水準に着目して意思決定を行うため、比準価格の規範性は高い。なお、賃貸市場がないため収益価格の試算は断念した。また、既成市街地に存し積算価格の試算はできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味し、代表標準地との均衡をも考慮した結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	河原駅北西方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	136.1 坪 (450 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥取市鳥取県鳥取市河原町河原字中河原屋敷７２番１５外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	250 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	27 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	店舗、事務所等の建ち並ぶ商業地域
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧河原町中心部の商業地であるが、鳥取市中心部への人口・顧客の流出が続き、不動産需要は弱い。鳥取南Ｉ．Ｃ付近にスーパーマーケットが開店し、店舗等の集積により代替競争関係の影響が幾分進んでくるものと予測。 (2)幹線道路沿いの商業地域であるが、旧郡部における商業地域の衰退傾向と同様に、今後も緩やかな衰退傾向にて、住宅系用途の影響も受けつつ推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染の負の影響は、一部の業種では依然として続いているが、緩和しつつある。全体的に影響は和らいでいる。 (2)大型店舗利用やネット通販が一般化して、旧郡部の商業地域は緩やかな衰退傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)繁華性は緩やかな低下傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231081 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市河原町河原字中河原屋敷７２番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,553 円／平米 9万1,090 円／坪
推定価格 平米 坪	3万14 円／平米 9万9,226 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,587 円／平米 8万4,591 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市河原町河原字中河原屋敷７２番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,796 円／平米 6万2,140 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,495 円／平米 7万7,674 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,106 円／平米 8万6,306 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	鳥取市
地域	鳥取県鳥取市河原町河原字中河原屋敷７２番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,583 円／平米 7万7,965 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,069 円／平米 7万6,266 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,096 円／平米 8万6,273 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231083 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	八頭郡八頭町
地域	鳥取県鳥取市河原町河原字中河原屋敷７２番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,954 円／平米 8万9,110 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,816 円／平米 9万1,960 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,491 円／平米 8万7,579 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情