路線価 (2023) 宮城県仙台市泉区寺岡1-18-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市泉区宮城県仙台市泉区寺岡１丁目１８番２６
価格時点	2023 年
駅名	泉中央駅 から 5100m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円／坪 1平米 9万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、泉パークタウンの寺岡地区を中心とする地域一帯で、住環境の良好な住宅地域の範囲。需要者は市内中心部もしくは市内や近隣市町村の業務地域などに通勤する層が中心と考えられる。地下鉄駅からの接近性は劣るが、周辺に商業施設があり、宅地の取得需要は安定している。建替えも増加する中、中古住宅が取引の主体であるが、需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で１８００万円前後、新築戸建物件は４５００万円前後と判断される。 (2) 同一需給圏は泉パークタウン全域の住宅地域の範囲。需要者の中心は戸建住宅取得を目的とする個人だが、寺岡は開発時期が古く地区計画により画地分割不可のため需要は限定的。さらに老朽建物取壊し後の新築は総額が嵩むため、需要者はより人気の高い紫山や高森を選別する傾向が強い。しかし、コロナ禍での戸建住宅需要増に供給が追いつかない状況を受け、寺岡も取引が増えており、泉パークタウン内での選好性は依然高くないものの、地価は持ち直している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が取引の中心となるが、ハウスメーカー等が戸建住宅を販売する目的で取得するケースも見られる。よって代替性を有する取引事例を基に試算した比準価格に、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお当該団地は、地区計画により共同住宅を建築することが禁止されているため、収益還元法は適用しなかった。 (2) 近隣地域は、居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域より信頼性の高い複数の取引事例を収集できた。一方、近隣地域は、地区計画で共同住宅が建築できない、自己所有による戸建住宅主体の住宅団地であり、転勤等で一時的に戸建住宅が賃貸されるケースが希にある程度で、収益性によるアプローチはなじまないため、収益価格は試算しなかった。以上より、本件においては比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	泉中央駅北西方
距離	5100 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市泉区宮城県仙台市泉区寺岡１丁目１８番２６
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	14 m
面積	210 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	昭和５０年代に開発・分譲された住環境の良好な大型住宅団地。
街路	基準方位北、６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住環境と生活の利便性が良好な郊外高台の大規模住宅団地。地域の高齢化は進んでいるが、中古住宅の取引を中心に、需要・供給ともに安定している。当面、それら要因を含んで地価は推移すると予測。 (2)開発時期の古い住宅団地のため老朽建物の建替え程度で推移すると予測。地区計画で画地分割や共同住宅が制限され需要は限定的だったが、コロナ禍における戸建需要増の影響が波及し、地価はゆるやかな上昇傾向を維持。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)泉区内の住宅市場は、コロナ禍やインフレが進む中、低金利等もあり堅調に推移。地下鉄駅へのアクセスや商業施設に恵まれた地域は特に需要が高い。 (2)人口は減少傾向で古い住宅団地は高齢化も進行。ただし在宅勤務の浸透で戸建需要は増加。画地分割後の分譲も多く見られ、戸建需要は堅調である。
地域要因
(1)郊外の閑静な住宅地域。建物の老朽化、住民の高齢化も進んでいるが、商業施設にも近く、生活の利便性は良い。需要は堅調に推移。 (2)画地分割不可で総額が嵩むため、需要は限定的で泉パークタウン内の競争力は高くない。しかし、戸建需要増の影響が波及し、地価は上昇傾向を維持。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区寺岡１丁目１８番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,276 円／平米 36万7,878 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,169 円／平米 37万7,443 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,778 円／平米 36万2,926 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313050 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区寺岡１丁目１８番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万331 円／平米 29万8,634 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,947 円／平米 29万753 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,076 円／平米 28万7,873 円／坪
査定価格 平米 坪	9万600 円／平米 29万9,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313080 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区寺岡１丁目１８番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,229 円／平米 31万4,827 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,236 円／平米 30万4,932 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,118 円／平米 31万1,154 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区寺岡１丁目１８番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,476 円／平米 34万8,704 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,066 円／平米 34万7,348 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,315 円／平米 35万8,089 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313030 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区寺岡１丁目１８番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,027 円／平米 28万4,405 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,124 円／平米 27万8,114 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,904 円／平米 29万611 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,400 円／平米 30万2,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情