路線価 (2023) 鳥取県米子市西福原4-252 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 米子市鳥取県米子市西福原４丁目２５２番
価格時点	2023 年
駅名	米子駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円／坪 1平米 5万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は県道両三柳西福原線以北、県道皆生西福原線以西、国道４３１号線以南、県道両三柳後藤停車場線以東の一般住宅地域。需要者は一次取得者をはじめ二次取得者を含み、圏域の内外に及ぶ。生活利便性や居住環境が良好なところから需要は多く米子市内でも人気のエリアである。需要の価格帯は土地が２５０㎡程度で１，２００万円前後、新築の戸建物件で３，５００万円～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、「日野川」以西の米子市の市街化区域内の一般住宅地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域居住者がほとんどではあるが、隣接する安来市を始めとする圏外からの流入も多い。引続き中小規模の宅地開発が行われており、需要は回復しつつある。土地は２４０㎡程度で１，２００万、新築の戸建住宅で３，３００万程度の物件が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は類似地域に存する多数の規範性を有する取引事例から試算された価格である。一方、収益価格は比準価格に比べて４７％余り低めに試算された。対象標準地に賃貸物件を想定し、賃料収入から必要諸経費を控除した純収益を還元利回りで還元して試算された価格である。試算の過程は適切である。ただ、土地を購入して賃貸物件を建築し収益を得ようとする経済行為が住宅地にはなじまない。したがって、比準価格を標準として鑑定評価額を決定した。 (2) 自用目的での取引が支配的である。周辺類似地域において信頼性のある取引事例が収集出来た。一方標準地は、ファミリー向けのアパートを中心に周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って、快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	米子駅北方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅、事業所の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米子市鳥取県米子市西福原４丁目２５２番
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅のほか、事業所等も見られる住宅地域。
街路	基準方位北、８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　一般住宅のほか、共同住宅、事業所等も見られる中心市街地に近い住宅地域。周辺に大型商業施設等が見られることから需要は多く取引は比較的活発。今後とも根強い人気のある地域として推移していくものと予測する。 (2)住宅地域として熟成しており、今後とも比較的良好な住宅地域として推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローン減税、移住支援等需要を喚起する施策はあるが、人口減少、高齢化、新型コロナの影響等もあり、地域によって需要に強弱あり。 (2)宅地需要が減少気味の中、生活利便性が良好であり人気のある地域と無い地域の二極化が見られるようになってきた。
地域要因
(1)生活利便性、居住環境の良好な住宅地域として推移。「西福原４丁目」は令和４年１０月３１日現在対前年同月比で人口３１人増、世帯数２１世帯増。 (2)人気の高い住宅地域であり、需要は引続き堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市西福原４丁目２５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,426 円／平米 16万96 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,096 円／平米 17万2,229 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,615 円／平米 16万4,027 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231053 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市西福原４丁目２５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,839 円／平米 14万8,238 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,459 円／平米 15万3,593 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,372 円／平米 16万3,224 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231051 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市西福原４丁目２５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,088 円／平米 16万2,285 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,754 円／平米 15万7,875 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,794 円／平米 17万1,231 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231051 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市西福原４丁目２５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,792 円／平米 18万1,142 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,879 円／平米 17万8,124 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,205 円／平米 16万2,672 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231011 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市西福原４丁目２５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,978 円／平米 19万4,981 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,170 円／平米 18万5,698 円／坪
標準価格 平米 坪	5万62 円／平米 16万5,505 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情