路線価 (2023) 鳥取県米子市淀江町小波字向原611-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 米子市鳥取県米子市淀江町小波字向原６１１番１外
価格時点	2023 年
駅名	淀江駅 から 3600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	527万 円 (479 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	532万 円 (479 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円／坪 1平米 1万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧淀江町全域から旧米子市東部の一部までを含む農家住宅地域を中心とする圏域。需要者の属性は、圏域に地縁・血縁を有する個人が中心であり、圏外からの新規進出者の需要は殆ど見られない。また、住宅地としての取引は少なく、規模にもよるが、画地規模は４００㎡、価格帯は４５０万円程度が需要の中心であると思料される。 (2) 同一需給圏は、旧淀江町の農家集落が存する圏域。地縁的選好性が強いため、需要者の中心は同圏域居住者がほとんどであるが、既存の農家住宅地域であるため、静態的に推移しており、売買事例はほとんど見受けられない。取引が成立するであろうと考えた場合、土地は４８０㎡程度で５５０万程度、新築住宅は３，５５０万程度になるであろうと判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 人口減少傾向、高齢化の進んだ農家集落地域で、賃貸市場が未成熟で規範性のある賃貸事例が皆無に等しく、収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が中心であるので、需要者は市場性、取引価格水準を指標として判断を行うことから、市場の実態を反映した比準価格を試算し、過去の価格形成要因の変動推移等も考慮し、試算価格を再吟味の上、これを妥当と判断して採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 旧郡部の農家住宅地域であり、取引事例が少ないため、ある程度範囲を広げ、時系列にも遡って収集するように努めた。但し、地域比較等の検証等について吟味した上での比準価格であり、当地域の地価水準を反映したものとして実証性は高いものと判断される。また、自己所有取引が中心であるため、賃貸物件は皆無であることから収益価格については試算を断念した。従って、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	淀江駅南西方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	144.9 坪 (479 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家の多い既成農家集落地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米子市鳥取県米子市淀江町小波字向原６１１番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	24 m
面積	480 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	台地上に形成された古くからの集落。
街路	基準方位北、　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)台地上を南北に走る市道沿線に形成された農家集落。人口減少、高齢化に伴い土地利用の進展は依然として見られない。地域の停滞から衰退化傾向を基調に推移すると予測される。 (2)既存の農家集落地域であり、今後も現況のままで推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は弱く、低迷気味である。米子市の人口は概ね横ばい傾向。地価は、コロナの影響が長引く気配のため不透明な状況が続く。 (2)農家集落であり、人口減少の影響により、宅地需要は減退しており、下落傾向が続いている。
地域要因
(1)地域要因の変動は特に認められない。不動産市場は需要が弱く、農家集落であり、大きな変動要因はない。 (2)農家集落であり、静態的に推移しており、記すべき変動要因は特にない。
個別的要因	(1)特にない (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231051 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市淀江町小波字向原６１１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,624 円／平米 5万1,653 円／坪
標準価格 平米 坪	1万805 円／平米 3万5,721 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231053 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市淀江町小波字向原６１１番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,857 円／平米 2万5,975 円／坪
推定価格 平米 坪	1万276 円／平米 3万3,972 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,268 円／平米 3万7,252 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231051 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市淀江町小波字向原６１１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,030 円／平米 3万9,771 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,625 円／平米 4万1,738 円／坪
標準価格 平米 坪	1万865 円／平米 3万5,920 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231053 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市淀江町小波字向原６１１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,449 円／平米 4万4,462 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,545 円／平米 4万4,780 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,250 円／平米 3万7,193 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情