路線価 (2023) 鳥取県米子市淀江町西原字壱里塚ノ下1135-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 米子市鳥取県米子市淀江町西原字壱里塚ノ下１１３５番４
価格時点	2023 年
駅名	淀江駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	869万 円 (448 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	869万 円 (448 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円／坪 1平米 1万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に旧淀江町及び米子市に至る国道「９号」沿い並びに日吉津村に至る国道「４３１号」沿いの路線商業地域である。米子市との合併により旧淀江町役場等が機能縮小し、更に山陰道の開通により国道「９号」の交通量が減少し、商況は低迷しているが、背後には郊外住宅団地が開発され、新たな顧客となっている。事業所・小売店等の法人・個人が需要者となり得るが、需要は低調である。土地は大きな規模ではなく、総額８５０万円前後である。 (2) 同一需給圏は旧淀江町の国道９号沿いの商業地域を中心とし、旧米子市及び日吉津村の幹線道路沿いの地域を含む圏域と判定した。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する事業者であるが、圏域外からの参入も期待できる。山陰道が開通したことによる反動で自動車通行量が大きく減少し、更に競合する郊外路線商業地域への顧客の流出等も相まって、当該地域の繁華性は低下の一途をたどっている。近年は取引件数が少ないため需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は旧淀江町を中心に周辺類似地域から収集した幹線道路沿い等の商業地の事例と当該地域の特性とを十分比較考量したもので、客観性・検証性に富む試算価格である。したがって、飲食店や小売店舗等路線商業地として一定の需要はあるものの、今後も店舗集積等が大きく進展することはないと予測され、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (2) 国道沿いに店舗のほか戸建住宅も見られる地域であり、需要の大半は自己利用を前提としたものである。賃貸借の慣行は成熟しておらず、収益価格が地価を形成するとはいい難いことから収益価格は試算しない。比準価格は幹線道路沿いで成約した取引事例を採用しており、実証的な価格といえる。よって、比準価格を中心に、前年公示価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	淀江駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	135.5 坪 (448 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米子市鳥取県米子市淀江町西原字壱里塚ノ下１１３５番４
標準地の範囲
東	100 m
西	300 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧淀江町幹線道路沿いの主要路線商業地域である。
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外小売店舗や事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、山陰道開通による交通量の減少や隣接する日吉津村等への顧客の流出など、今後も目立った熟成は進展しないと予測される。地価水準はやや下落傾向と予測する。 (2)山陰道開通による交通量の減少に加え、競合する路線商業地域に対する競争力の低下も影響して、地価水準は下落基調にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日野川東岸の幹線道路は、市町村合併による中心性の低下、山陰道による交通量の減少等の影響はあるが、背後に郊外分譲住宅地が開発されている。 (2)新型コロナウイルスの感染再拡大が危惧されるなか、今後の需要の大幅な減退もあり得る。
地域要因
(1)通過交通は少なくなったが、日用品を扱う小売店舗等が建ち並び一定の顧客を有している。新規出店等、特に目立った地域要因の変動はない。 (2)山陰道開通に伴う自動車通行量の減少や核店舗の不存在が需要減少の大きな要因となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231063 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市淀江町西原字壱里塚ノ下１１３５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,192 円／平米 4万6,919 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,611 円／平米 5万4,916 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,775 円／平米 6万5,376 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231063 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市淀江町西原字壱里塚ノ下１１３５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,660 円／平米 3万8,548 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,323 円／平米 6万576 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,697 円／平米 6万1,812 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231051 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市淀江町西原字壱里塚ノ下１１３５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,139 円／平米 4万3,438 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,955 円／平米 5万2,747 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,246 円／平米 6万3,627 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231051 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市淀江町西原字壱里塚ノ下１１３５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,624 円／平米 5万1,653 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231053 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	西伯郡日吉津村
地域	鳥取県米子市淀江町西原字壱里塚ノ下１１３５番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,258 円／平米 8万197 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,896 円／平米 8万2,306 円／坪
標準価格 平米 坪	2万799 円／平米 6万8,761 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	66 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情