路線価 (2023) 鳥取県米子市祇園町2-20-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 米子市鳥取県米子市祇園町２丁目２０番３
価格時点	2023 年
駅名	米子駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	837万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	837万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、米子市郊外部の幹線道路沿いの路線商業地域とその周辺地域の圏域。県境を連絡する幹線道路として商業集積が進んできたが、競争・代替関係の進展で路線商業地域の中心は国道４３１号沿いに移っている。需要の中心は、地場の事業所・小売店等の法人・個人であるが、土地需要は低調であり、市場での中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、市外縁の地域間幹線道路沿いの路線商業地域とその周辺地域である。近隣地域は県境間の幹線道路として商業集積したが、現在の路線商業地域の中心は国道「４３１号」沿い等であり、また、広域幹線道路としての機能は山陰道に移行している。店舗兼住宅が見受けられる状況であり、事業所・小売店等の法人・個人が需要者であるが、土地の需要は低調であり、土地は８５０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は事情補正を含まず比較可能な取引事例を補修正し求めた価格で、市場性を反映している。収益価格は賃貸用不動産を想定し求めた価格で、理論的で収益性を反映しているがやや開差を生じた。対象標準地は国道沿いに商店、事業所、住宅等が混在する地域内で、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は市場の実態との規範性がやや弱いことから参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市内の幹線道路沿いで地域的類似性が認められる路線商業地等の取引事例から求めている。収益価格は賃貸建物の建築動向・賃料水準等から求められる土地の収益性を反映している。したがって、他の路線商業地域へと需要が移行し、新規出店は見受けられず、商況は低調であること、周辺住宅地域と価格開差が少なく住宅地価格が下支えとなっていること等を考慮し、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	米子駅南西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	84.4 坪 (279 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに商店、事業所、住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米子市鳥取県米子市祇園町２丁目２０番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	31 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いに店舗、小工場等との併用住宅が建ち並んでいる地域である。
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性の低下より路線商業地から住宅地へと用途の移行がみられ、将来的には住宅地としての利用が標準的となり、地価水準は幾分下落から横ばい基調に転換していくものと予測する。 (2)路線商業地から住宅地へと用途の移行も目立ち始め、商業集積は減少し、将来的には住宅地域としての利用が増えていくのではないかと予測される。地価水準はやや下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染の負の影響は、一部の業種では依然として続いているが、緩和しつつある。全体的に影響は和らいでいる。 (2)米子市は広域の商圏を持つ商業都市で、路線商業地域でも中心部か郊外か等でその範囲が異なることから、店舗需要に差が生じてきている。
地域要因
(1)土地利用は、静態的に推移し、減衰化が進んでいる。 (2)山陰道開通による県境間の幹線道路としての重要性は大幅に低下し、今後路線商業地域としては衰退傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231073 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市祇園町２丁目２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,329 円／平米 16万9,694 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,578 円／平米 18万3,741 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,994 円／平米 9万9,160 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231033 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市祇園町２丁目２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,565 円／平米 13万802 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,275 円／平米 15万2,985 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,569 円／平米 9万7,755 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231033 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市祇園町２丁目２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万541 円／平米 10万969 円／坪
推定価格 平米 坪	3万266 円／平米 10万59 円／坪
標準価格 平米 坪	3万266 円／平米 10万59 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231033 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市祇園町２丁目２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,998 円／平米 8万5,949 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,816 円／平米 8万5,348 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,880 円／平米 9万8,783 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231033 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市祇園町２丁目２０番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,449 円／平米 8万7,440 円／坪
標準価格 平米 坪	3万331 円／平米 10万274 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情