路線価 (2023) 鳥取県倉吉市西福守町字宮地771 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 倉吉市鳥取県倉吉市西福守町字宮地７７１番
価格時点	2023 年
駅名	倉吉駅 から 6400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	488万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	488万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円／坪 1平米 2万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は倉吉市南西部小鴨川左岸の郊外住宅地域。需要者は圏域内外の一次取得者。供給量は比較的多い。住宅供給公社の分譲地や民間の分譲地が比較的多く見られる。近年、小規模開発地で低価格の住宅分譲地が出現し、価格の混乱が起き、地価は下方にシフトするように見えたが、その混乱も漸く治まり低価格の地域では下げ止まり傾向も見える。需要の価格帯は、土地は４５０万円～５５０万円程度、新築戸建物件で２，５００万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は、倉吉市の近郊、郊外の一般住宅地域が存する圏域。大規模開発された住宅団地が多かったが、近年は小規模開発が主流である。長期間の価格水準の下落により、適正な水準に近づきつつあり、また、金融政策の効果により市場回復の兆しが見られる。需要者の中心は地縁性を有する近隣居住者がほとんどである。土地は２４０㎡程度で５００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　圏域内には共同住宅等の賃貸物件は比較的多く見られるが、土地所有者の現金確保、相続税対策等によるものが多く、土地を購入してアパート経営をすることはない。また、近隣地域は住宅地の居住性・快適性を中心に地価形成されている。これらの理由により収益価格は現実味に欠け説得力は劣る。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地価格を規準とした価格との均衡、近隣地域の動向等を総合考量して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺には、賃貸住宅も見受けられるが、新規で賃貸住宅建設を目的とした土地取引はほとんど見受けられず、自用目的で自己が居住するための取引が大半である。需要者は、市場性、取引価格水準を指標として判断を行うため、市場水準をほぼ適切に反映していると認められる比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	倉吉駅南西方
距離	6400 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉吉市鳥取県倉吉市西福守町字宮地７７１番
標準地の範囲
東	250 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	14 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　郊外のやや古い住宅地域。その後北側隣接地域に福守ニュータウンできて熟成。最近では県道線南側の地域で宅地開発が行われ、新しい住宅地域が誕生している。これら同一需給圏内の類似地域との競争関係の中で推移。 (2)郊外住宅地域としてほぼ熟成しており、現況のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化をはじめ、新型コロナ感染症が需要を低迷させている。一方で、住宅ローン減税、市町の住宅支援制度等で需要が刺激されている。 (2)景気は弱く、低迷気味である。倉吉市の人口は減少傾向。地価は、景気低迷が長引く気配のため不透明な状況が続く。
地域要因
(1)この１年間で人口、世帯数の増加が比較的多い。「西福守町」では令和４年１０月末現在対前年同月比で人口１９人増、世帯数９世帯減。 (2)地域要因の変動は特に認められない。不動産市場は需要が弱い。低金利政策の影響で、地価は概ね横這いと思料。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	倉吉市
地域	鳥取県倉吉市西福守町字宮地７７１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,999 円／平米 6万6,117 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,999 円／平米 6万6,117 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,417 円／平米 6万4,193 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231013 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	倉吉市
地域	鳥取県倉吉市西福守町字宮地７７１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,022 円／平米 6万2,887 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,410 円／平米 6万4,169 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,508 円／平米 6万4,493 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	倉吉市
地域	鳥取県倉吉市西福守町字宮地７７１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,789 円／平米 7万2,034 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,427 円／平米 8万756 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,375 円／平米 7万7,278 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	農道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231011 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	倉吉市
地域	鳥取県倉吉市西福守町字宮地７７１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,468 円／平米 4万4,525 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,842 円／平米 5万2,374 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,602 円／平米 5万8,192 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231061 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	倉吉市
地域	鳥取県倉吉市西福守町字宮地７７１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万454 円／平米 6万7,621 円／坪
推定価格 平米 坪	2万723 円／平米 6万8,510 円／坪
標準価格 平米 坪	2万723 円／平米 6万8,510 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情