路線価 (2023) 鳥取県倉吉市上井町2-2-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 倉吉市鳥取県倉吉市上井町２丁目２番１
価格時点	2023 年
駅名	倉吉駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,300万 円 (388 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (388 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円／坪 1平米 5万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、倉吉駅の南方周辺や「河北」・「上灘」地区等の幹線道路沿いの商業地域である。顧客は昼間の駅の乗降客と夜間の飲食客とが多く、県中部を統括する事務所、小売店舗等は減少し、飲食店が多く出店している。駅の橋上化に伴い設置された自由通路により乗降客は南北に分散している。規模は適当で、土地は２３００万円前後である。総額が大きく、需要は法人が主であるが、業務拡大による隣地買収や新規出店等による土地需要はあまり期待できない。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ山陰本線「倉吉駅」を中心とした商業地域が存する圏域。需要者の中心は飲食店舗・事務所・営業所等の個人・法人事業者であるが、鳥取・米子の大規模大型店舗に押されており、厳しい状況にある。また、新型コロナウイルス感染症の影響からの回復も鈍く、需要は弱含み傾向にある。なお、用途により、画地規模が様々であるため、需要の価格帯もまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内幹線道路沿いや駅周辺の地域的類似性を有する取引事例から求めている。収益価格は賃貸建物の建築動向・賃料水準等から求められる土地の収益性を反映している。したがって、収益価格が低位に試算されたこと、事務所等が減少し、飲食店のほか一部小売店舗等はあるが、駅の自由通路により顧客が分散していること及び周辺に空き店舗等が散見されることも勘案し、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (2) 比準価格は、市街地の商業地域であり、取引事例が少ないため、ある程度範囲を広めて収集するように努めた。また、収益価格は、賃貸物件はテナントビルを中心としているものの、賃貸事例が少なく、信頼性においてやや劣るものと判断される。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	倉吉駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	117.4 坪 (388 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉吉市鳥取県倉吉市上井町２丁目２番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	28 m
面積	380 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	倉吉駅前を中心に形成された商業地域であり、事務所・店舗が集積する。
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内の中心的商業地域で、事務所、店舗、ホテル等が集積する。現在も周辺整備は進捗しているが商況は改善していない。一部小売店舗も見られるが、飲食店が多い。今後も地価水準は下落傾向になるものと予測する。 (2)業務商業地域の色彩が強いが、ビジネス需要は見込み薄であり、衰退傾向は続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市北方の「河北」地区は郊外路線商業地域、倉吉駅前は飲食街と業種による色分けが進んだ。また、旧市街地商店街は閉店した店舗も見受けられる。 (2)コロナ禍以降、リモートワークも増えつつある上に、従前からの営業所の統廃合により、事務所需要は減少している。
地域要因
(1)駅前の商業地域で、事務所、営業所、小売店舗等は大きく減り、居酒屋等の飲食店が多く、新型コロナウイルス感染症の影響を受けている。 (2)店舗だけでなく事務所としての需要も減退しており、衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231053 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	倉吉市
地域	鳥取県倉吉市上井町２丁目２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,793 円／平米 12万4,944 円／坪
推定価格 平米 坪	4万858 円／平米 13万5,077 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,909 円／平米 19万8,059 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231053 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	倉吉市
地域	鳥取県倉吉市上井町２丁目２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,346 円／平米 13万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,856 円／平米 12万8,458 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,959 円／平米 18万1,694 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231053 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	倉吉市
地域	鳥取県倉吉市上井町２丁目２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,127 円／平米 14万5,884 円／坪
推定価格 平米 坪	4万491 円／平米 13万3,863 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,272 円／平米 18万9,341 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,300 円／平米 18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231053 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	倉吉市
地域	鳥取県倉吉市上井町２丁目２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,776 円／平米 15万1,335 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,760 円／平米 18万1,037 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,652 円／平米 21万3,740 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情