路線価 (2023) 鳥取県境港市竹内町字角盤1273-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 境港市鳥取県境港市竹内町字角盤１２７３番４
価格時点	2023 年
駅名	余子駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	285万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	285万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円／坪 1平米 1万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、境港市の市街化区域内の一般住宅地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域居住者がほとんどである。既成住宅地域であり、街路条件が悪いため人気薄であり、圏外からの転入は少ない。そのため、建物を取り壊した後の利用方法が見つからず空地のままとなっているものが散見される。土地は２５０㎡程度で３００万程度、新築の戸建住宅で２，４００万程度の物件が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は市内を南北に縦断する市道外浜線の背後に広がる既成住宅地域と判定した。需要者の中心は圏域内に居住もしくは地縁性を有する個人であり、圏域外からの転入は少ない。既成住宅地域に対する選好性は低下の一途をたどっているが、当地域も同様の傾向にあり、空地も多く見られる。また狭隘街路も需要の阻害要因となっており、地価は弱含みで推移している。土地は２５０㎡程度で３００万円前後が取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 道路が狭隘な既成住宅地域に存しているため、アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算し得なかった。比準価格の試算に当たっては、地域要因の比較等の過程において十分検討した結果であり、信頼性は高いものと判断される。従って、最終的に再吟味した結果、比準価格をそのまま採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 道路事情が劣ることが影響してアパート等の収益物件はほとんど見られない。戸建住宅用地の需要が大半であり、収益価格に基づき価格形成されているとはいい難いことから収益価格は試算しない。市場参加者は取引価格水準を指標として行動するものと思料されることから、比準価格を標準とし、前年公示価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	余子駅東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	境港市鳥取県境港市竹内町字角盤１２７３番４
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	道路幅員が狭い一般住宅を中心とした既成住宅地域
街路	基準方位北３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の住宅地域であり、変動要因も見受けられないことから、現況のまま推移していくものと予測される。 (2)狭隘街路が多い土地柄であり、車両の通行性に難がある。将来は現状の住環境を維持するが、地価水準は依然として下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)古くからの既成住宅地域は人口減少により、需要は減退傾向が続いている。 (2)低金利政策も手伝い中心部回帰の傾向も見られるが、先行きの不透明感から住宅地需要の回復には至っていない。
地域要因
(1)街路条件が悪く人気薄であり、空洞化しつつある。 (2)周辺では売り地が目立ち、構造的な需要不足が続いている。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231091 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市竹内町字角盤１２７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,115 円／平米 4万52 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,971 円／平米 3万9,576 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,971 円／平米 3万9,576 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231091 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市竹内町字角盤１２７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8 円／平米 3万3,086 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,871 円／平米 4万2,552 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,134 円／平米 4万3,421 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231091 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市竹内町字角盤１２７３番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,612 円／平米 5万8,225 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,623 円／平米 5万4,956 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,950 円／平米 3万9,507 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231091 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市竹内町字角盤１２７３番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,605 円／平米 4万1,672 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,567 円／平米 4万1,547 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,355 円／平米 4万4,152 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231091 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市竹内町字角盤１２７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,148 円／平米 4万161 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,889 円／平米 4万5,917 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,379 円／平米 4万925 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情