路線価 (2023) 鳥取県境港市渡町字八幡灘3304 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 境港市鳥取県境港市渡町字八幡灘３３０４番
価格時点	2023 年
駅名	余子駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	305万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	305万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円／坪 1平米 1万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、境港市の郊外一般住宅地域が存する圏域。市の南西方において住宅団地が大規模開発されたため、市全体では過剰供給状態に陥っている。また、定期借地権付建物の販売も行われており、他の地域においては、需要が低迷している。但し、地価下落による値頃感からか生活利便性や住環境が良い住宅地については、需要の回復傾向が見られる。土地は２００㎡程度で３００万程度、新築の戸建住宅で２，４００万程度の物件が需要の中心であろう。 (2) 同一需給圏を「渡町」、「外江町」等の郊外の住宅地域と判定した。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する一次取得者層あるいは買換層であるが、圏域外からの転入も期待できる。居住環境は良好であり、値頃感もあって需要は安定している。しかし、近年は土地の購入以外にも定期借地制度の利用が選択肢の一つとなっており、需要者の選択は一段と厳しくなっている。土地は３００万円前後、新築の戸建物件で２，０００万円前後が取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的での取引が支配的である。周辺類似地域において信頼性のある取引事例が収集出来た。一方標準地周辺には、ファミリー向けのアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って、収益性よりも快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用目的の土地取引が中心の住宅地域である。ファミリー向けアパートも散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。このことから、当地域においては収益性より取引価格水準を指標として価格決定される傾向が強いと考える。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	余子駅北西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	境港市鳥取県境港市渡町字八幡灘３３０４番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)境港市内において、大規模住宅団地が販売中であり、供給過多の状態になっているため、下落傾向で推移するものと判断される。 (2)「夕日ヶ丘団地」等との競合もあり、需要は長く低迷が続いた。しかし、近頃は地価下落による値頃感もあって需要は安定しており、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宅地需要が減少気味の中、生活利便性が良好であり人気のある地域と無い地域の二極化が見られるようになってきた。 (2)低金利政策の効果もあって、市内の分譲地の需要は安定している。
地域要因
(1)定期借地権付きの郊外分譲地に押されていたが、価格水準の下落により、需要が戻りつつある。 (2)定期借地権付土地との競合は継続しているが、値頃感もあり需要は安定している。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231091 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市渡町字八幡灘３３０４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,149 円／平米 5万6,695 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,098 円／平米 5万6,526 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231091 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市渡町字八幡灘３３０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,896 円／平米 5万2,552 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,801 円／平米 5万2,238 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,645 円／平米 5万1,722 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231093 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市渡町字八幡灘３３０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,596 円／平米 4万1,642 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,556 円／平米 4万4,816 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,163 円／平米 5万129 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231093 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市渡町字八幡灘３３０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,133 円／平米 6万9,866 円／坪
推定価格 平米 坪	2万517 円／平米 6万7,829 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,198 円／平米 5万245 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情